manuel  monroy  pagnon,    arquitecto

Hacerse una casa hoy

Las ventajas de hacerse uno mismo su casa son entre otras que la podemos hacer según nuestras necesidades, aportando nuestro gusto,
tener una casa única y no una repetitiva e industrializada, seguir y conocer  de cerca su construcción, ahorrarnos en parte el incremento de
precio que supone la intervención de un promotor, y conseguir en general una mayor calidad al ser una casa para vivir y no para hacer dinero.

 El proceso usual es adquirir un terreno edificable y elegir a un arquitecto que nos asesora con detalle de los pasos a seguir,
y que de acuerdo a nuestras necesidades y teniendo en cuenta la normativa técnica y urbanística elabora un proyecto.
Sin embargo, antes de comprar el terreno, podemos ponernos en contacto con el, para que sin adentrarnos en grandes
  gastos, estudiar conjuntamente las posibilidades de nuestra intención, así como realizar estudios previos de distintas parcelas.

Estudiada la viabilidad y con el proyecto visado, podemos solicitar la licencia de obras en el ayuntamiento
correspondiente, pedir presupuestos a constructores de los que tengamos buenas referencias, y junto a la
escritura de propiedad del terreno, solicitar un préstamo bancario si fuera necesario.

El tiempo normalmente empleado para construirla puede estar entre 10 y 14 meses. En ocasiones es conveniente solicitar al banco
un periodo de carencia para no juntar los gastos de alquiler con los de la hipoteca. La elaboración del proyecto, aunque
depende de muchas circunstancias, puede estar entre 2 y 5 meses y desde la solicitud de la licencia y su concesión, puede
transcurrir entre 1 y 2 meses usualmente. 

Otra de las ventajas es que establecemos una relación cercana y directa con los intervinientes en la obra, con el arquitecto, el aparejador,
el constructor ... y con la propia obra, pudiéndola seguir desde el principio y participar en el proceso de gestación, la ubicación
 y la orientación de la casa en el terreno, la distribución de los espacios, los materiales a emplear, la conformación de un estilo adecuado al entorno...

El costo de la obra depende de las superficies construidas,  de los materiales y sistemas elegidos, del tipo de construcción, de la zona
y de otros factores ( nivel de exigencia y calidad, fase del ciclo económico en que queramos construir,  carestía y fiabilidad del constructor...) pero
en una primera aproximación, el precio medio de la construcción puede ser unos 950 euros/m2 con una horquilla de + 200 €/m2 (~+ 20%) es decir, 
entre 750* y 1.150* euros/m2.  (Entorno de Madrid. Noviembre 2.008. Revisados en junio de 2.011) (Los precios
presentados son de contrata  ( P.E.M. ó Presupuesto de Ejecución Material + Gastos Generales + Beneficio Industrial)

*(El costo de 750 €/m2 se refiere  a una construcción  de calidades medias que cuenta con 2 plantas,  un semisótano y porches  que hace
descender  el precio promedio. El precio de 1150 €/m2 es para una casa de una sola planta con porches amplios, sin semisótano y con calidades altas.)

Para un tanteo estimativo (ver nota aclaratoria mas abajo) mas preciso calculado por partes ó zonas se pueden usar los siguientes costos por m2:

Planta baja y bajo cubierta......................1100 a 1350 €/m2*

Porches en planta baja (sup. real) ..........300 a 400 €/m2

Sótano ó Semisótano............................350 a 450 €/m2

Así por ejemplo, una casa de 130 m2 en planta baja, bajo cubierta de 40 y porche de 30 m2 tendría un precio de entre 197.500 €  y  
234.000 € (con un costo promedio entre 975 y 1075 €/m2.)

Si a esta casa se le añade un semisótano de 130 m2. (la proyección vertical de la planta baja) el costo se 
incrementaría de 39.000 € a 52.000 € por lo que el costo final podría estar entre 234.000 € y 267.000 € (con un costo promedio entre 700 y 800 €/m2.)

 ● Las calidades usadas para elaborar los precios orientativos mas altos son en general los que aparecen en la Casa fmmp. Cubierta de vigas de madera aserrada, cubrición de planchón de
filita en rama oxidada.  Aislamiento térmico en cubierta de fibra de madera de 8 a 12 cm. de grueso, tablero hidrófugo de fibra de madera de 20 mm. Suelo de madera de roble
 de 14 cm. de ancho; Muros exteriores de 60 cm. de grueso, compuestos de chapón de piedra rubia recibido con mortero de cal, 1/2 pie de fábrica de ladrillo,
celulosa proyectada ó panel de fibra de madera, 1 pie de fábrica de ladrillo ó termoarcilla, cal en paredes interiores, suelo radiante, puertas de paso en madera maciza, 
acristalamiento doble y triple U=1 y 0,5 con  cristal de seguridad relleno  de argón con tratamiento de baja emisividad.  Ventanas de madera doble junta.
 Barnices ecológicos a poro abierto.  Pintura interior de cal ó  aceite de girasol. Morteros empleados de cal (no cemento). Caldera de biomasa.

Tener en cuenta que a estos costos estrictos de construcción habría que sumarle según circunstancias particulares, el amueblamiento general de la
casa, de electrodomésticos, posible piscina, cerramiento y accesos de parcela, tratamiento del resto de la parcela y ajardinamiento. 

      Desglose de algunos gastos:

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (I.T.P.): 6 ó 7% sobre el valor de venta escriturado de la parcela. (depende de cada Comunidad)
Licencia de obras: [2 a 4%] del presupuesto de ejecución material del proyecto. ( P.E.M.) (Hay lugares que llegan al 5%)
Estudio topográfico si fuera necesario: [300 a 450 €]
Estudio geotécnico: [500 a 800 €]
Coordinación de Seguridad y Salud: [600 a 1.000 €]
Iva construcción: 8% si  es obra nueva ó rehabilitación. Reformas, ampliaciones... al 18% (Ver nota **) .
Iva de Proyecto, Direcciones de obra, estudio topográfico y geotécnico: 18%
Notaría (adquisición de parcela a particular) [600  €.]
Hacienda I.T.P. 7% Costo parcela
Registro de la Propiedad (adquisición parcela) [600  €.]
Notaria (obra nueva) [600  €.]
Hacienda 1% (Obra Nueva)
Registro (obra nueva) [600  €.]

Si se realiza hipoteca:
Notaria (hipoteca) [700  €.]
Hacienda 1% s/ costo garantía
Registro (obra nueva) [800  €.]
Si se actúa de contratista,  el iva de los materiales comprados directamente a almacén será 18% y las contratas al 8%,
siempre que la factura sea emitida por una empresa con licencia fiscal de construcción (las empresas suministradoras de materiales no suelen tener licencia fiscal de construcción, sino de suministro)

Nota ** Las obras de construcción de piscinas, frontones, pistas de tenis y demás instalaciones deportivas tienen un tipo impositivo del 18%, aunque sean complementarias de de edificios de viviendas.
Art. 91 de LEY 37/1992, DE 28 DE DICIEMBRE DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

La mayoría de estos gastos son en un momento y en una zona concreta. Son únicamente orientativos y para superficies en torno a los 200 m2. Salvo los impuestos que si son fijos por ley, el resto son libres.

Cuadro comparativo de unidades de obra de coste alto y bajo. (Diferencia de unos 200 €/m2)

Nota*: Los precios medios pueden ser usados sesgada y engañosamente y arrojar costos muy elevados.
Por ejemplo. "A Begoña la han dicho que la empresa CCC  construye a 1100 euros/m2."
Si no se detiene a aclarar a que se refiere y a como se aplica este precio a las características particulares de su idea o proyecto, puede llegar a pensar
que la están cobrando a un precio medio de mercado cuando en realidad la oferta que la han dado es muy cara.
Es decir, si  a una casa de 130 m2. de planta baja, 40 m2. de bajo cubierta, porche de 40 m2. y sótano de 130 m2. que suman 340 m2. se le aplica el precio medio de  1100 €/m2
resultan 374.000 euros. cuando en realidad, con los precios dados mas arriba  los números serian:

130 x 1100 + 40 x 1100 + 40 x 300 + 130 x 350=244.000 euros. muy diferente de los 374.000 euros.
Es decir, 1100 €/m2 de precio medio aplicados a todos los metros construidos de una casa con semisótano y porche es un precio medio muy elevado. Por esto es importante tener claro
si el precio medio dado se refiere al precio medio de toda la construcción, de si la casa tiene porches, a como es el precio de los porches,
de sótano ó semisótano que como se ha indicado mas arriba es mucho menor, ó como se han considerado los porches (en su verdadera dimensión ó al 50% que son
los computables...) .(Aquí se ve por tanto la influencia de hacer semisótano y porches ó no, y sus dimensiones en el cálculo del precio medio)

En esta  página puedes encontrar  unas notas mas detalladas.

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