manuel monroy pagnon, arquitecto
Hacerse una casa hoy
Las ventajas de hacerse uno mismo su casa son entre otras que la
podemos hacer según nuestras necesidades, aportando nuestro gusto,
tener una casa única y no una repetitiva e industrializada, seguir
y controlar
de cerca su construcción y ahorrarnos en parte el incremento de
precio que supone la intervención de un promotor.
Con los precios que ha adquirido la vivienda urbana, puede ser planteable económicamente edificar nuestra propia casa.
El proceso usual es adquirir un terreno edificable y
elegir a un arquitecto que nos asesora en todo momento,
y que
de acuerdo a nuestras necesidades y teniendo en cuenta la normativa técnica y
urbanística elabora un proyecto.
Sin embargo, antes de comprar el
terreno, podemos ponernos en contacto con un buen profesional que sin
adentrarnos
en ese gasto estudie la viabilidad de nuestra intención, así
como realizar posibles estudios previos de distintas parcelas.
Estudiada la viabilidad y con el proyecto visado, podemos
solicitar la licencia de obras en el ayuntamiento
correspondiente,
pedir presupuestos a constructores de los que tengamos buenas
referencias, y junto a la
escritura de propiedad del terreno,
solicitar un préstamo bancario si fuera necesario.
El tiempo normalmente
empleado para
construirla puede estar entre 10 y 14 meses. En ocasiones es conveniente
solicitar al banco
un periodo de carencia para no juntar los gastos de
alquiler con los de la hipoteca. La elaboración del proyecto, aunque
depende de muchas circunstancias, puede estar entre 2 y 5 meses y
desde la solicitud de la licencia y su concesión puede
transcurrir entre 1 y
2 meses usualmente.
Otra de las ventajas es que establecemos una
relación cercana y directa con los intervinientes en la obra, con el
arquitecto,
el constructor ... y con la propia obra, pudiéndola seguir desde
el principio y participar en el proceso de gestación,
la
ubicación de la casa en el terreno, la distribución de los espacios, la
conformación de un estilo adecuado al entorno, los
materiales...
El costo de la obra depende del tipo de construcción, de la
zona, de los materiales y sistemas elegidos, de las superficies
construidas y
de otros factores ( nivel de exigencia y calidad,
fase del ciclo económico en que queramos construir, carestía
del constructor...) pero
en una primera aproximación, la construcción
puede estar entre 900 y 1.400 euros/m2. (Entorno de Madrid. Noviembre
2.008)
Si nos apoyamos en la venta de la vivienda actual, el incremento de hipoteca puede ser en ocasiones perfectamente viable.
Por último, pensemos en otros valores añadidos como
disponer una casa de 200 m2. (que se puede proyectar para ampliaciones
futuras) frente a un piso de 70 ú 80 m2. y la posibilidad de disponer
un terreno propio, con garaje, espacios de almacenaje,
espacios
disponibles para usos varios, bodega...con jardín y espacio al aire libre.
Todo ello suponen un conjunto de interesantes ventajas que invitan a plantearse esta opción de una forma seria y realista.
Un ejemplo orientativo de presupuestos total (números gordos):
Parcela aprox. 800 m2. a 200 €/m2 160.000 €
Construcción principal 130 m2. en planta baja y 30 m2 en bajo cubierta (1.100 €/m2) 176.000 €
Construcción de porche 70 m2. (300 €/m2) 21.000 €
Proyecto Básico, de Ejecución, Dirección de arquitecto, Dirección de aparejador 20.000 €
Estudio geotécnico, Levantamiento topográfico, Coordinación de Seguridad y Salud 1.700 €
Licencia 2.5% (Estimativo. Depende de cada Ayuntamiento) 4.900 €
Notaria, Impuestos y Registro de: Compra de parcela; Obra nueva; Hipoteca de 150.000 €: 25.000 €
Iva construcción 7% s/197.000 € - 13.700 €
Total gastos aproximados.................................................................................................................. 422.300 €
Un desglose de gastos mas pormenorizados se pueden consultar a continuación.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (I.T.P.): 6 ó 7% sobre el valor de venta escriturado de la parcela. (depende de cada Comunidad)
Licencia de obras: [2 a 4%] del presupuesto de ejecución material del proyecto. ( P.E.M.) (Hay lugares que llegan al 5%)
Estudio topográfico si fuera necesario: [300 a 450 €]
Estudio geotécnico: [500 a 900 €]
Coordinación de Seguridad y Salud: [600 a 1.000 €]
Proyecto y Dirección arquitecto: [10.000 a 15.000 €]
Dirección aparejador: [2.000 a 4.000 €]
Iva construcción: 7% si es obra nueva ó rehabilitación. Reformas, ampliaciones... al 16% (Ver nota **) .
Iva de Proyecto, Direcciones de obra, estudio topográfico y geotécnico: 16%
Notaría (adquisición de parcela a particular) [600 €.]
Hacienda I.T.P. 7% Costo parcela
Registro de la Propiedad (adquisición parcela) [600 €.]
Notaria (obra nueva) [600 €.]
Hacienda 1% (Obra Nueva)
Registro (obra nueva) [600 €.]Si se realiza hipoteca:
Notaria (hipoteca) [700 €.]
Hacienda 1% s/ costo garantía
Registro (obra nueva) [800 €.]
Si se actúa de contratista, el iva de los materiales comprados directamente a almacén será 16% y las contratas al 7%,
siempre que la factura sea emitida por una empresa con licencia fiscal de construcción (las empresas suministradoras de materiales no suelen tener licencia fiscal de construcción, sino de suministro)Nota ** Las obras de construcción de piscinas, frontones, pistas de tenis y demás instalaciones deportivas tienen un tipo impositivo del 16%, aunque sean complementarias de de edificios de viviendas.
Art. 91 de LEY 37/1992, DE 28 DE DICIEMBRE DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
La mayoría de estos gastos son en un momento y en una zona concreta. Son únicamente orientativos y para superficies en torno a los 200 m2. Salvo los impuestos que si son fijos por ley, el resto son libres.
En esta página puedes encontrar mas detallado.
