(Este escrito se va escribiendo sobre la marcha,  el último día que se actualiza  esta fecha es 21 de abril de 2008) * Nota 1

Estas son unas notas personales,  una interpretación libre sobre algunas cuestiones que surgen al hacerse una casa, tratando de exponer de forma llana lo aprendido hasta este momento. Está mas pensado para la vivienda unifamiliar aislada, una parte pequeña en realidad de lo que hoy día se está haciendo. Algunas ideas que aparecen también pueden ser de utilidad para otros casos.

Para redactarlo he tenido en cuenta las casas que he ido viviendo ó visto, los proyectos que he ido haciendo y todo aquello que he visto y oído relacionado con hacerse una casa.  Mi ánimo es comunicar las lecciones que he recibido tras enfrentarme muchas veces a esta cuestión, mas como alumno que va escribiendo lo que cree que ha aprendido hasta ahora, que como profesor ó maestro, que no me siento. Mas vale así, porque el toro siempre le puede coger a uno. El error anda próximo y camuflado. Lo que se, lo he conocido en su mayoría de los demás, aunque he necesitado conocer a mucha gente.

Espero que sea de ayuda para quien lo lea, agradeciendo cualquier sugerencia ó comentario sobre ello.

Este escrito son notas sueltas que quiero dejar publicadas, porque uno nunca sabe si va a tener tiempo de hacer las cosas mejor. Tal vez, como decía un profesor mío, para hacer un buen proyecto, primero hay que hacer uno malo, y para hacer un buen cuaderno haya que hacer uno malo. Pero lo que es seguro, que sea bueno o malo, primero hay que hacerlo.

En el escrito se van añadiendo notas aquí y allí, matizando cuestiones ó aclarando otras...últimamente casi a diario. Esto no tiene nada que ver con la idea de un libro que siempre dice lo mismo (en todo caso somos nosotros los lectores los que podemos cambiar de interpretación). Tampoco con un cuaderno de notas tradicional de papel, donde al menos normalmente se puede seguir un orden cronológico. El texto va cambiando, creciendo de momento, como la vida misma.

Lo he releído varias veces y no me quedo contento  como  quedan las cosas de momento. Insisto en el carácter de notas, de bocetos provisionales. Se que es precario. No las suprimo por que forman parte del andamiaje necesario para formar e ir construyendo una visión mas madura, sólida y completa. Muchas esbozan conflictos que están ahí, y únicamente se plantean para no olvidarlos. Soy consciente de que algunas son parciales y les falta  tiempo para templarse.

                        Pinchar este link para ver esquema del proceso de realización

                                                                                          Aldea de los Surma de Kormu.

....tras vivir en Guadarrama, en Parque Collado, San Rafael, C/Jaén, Ancora, Avd. Toreros, Torrelodones, Mar Menor, Asturias, Zaragoza, Coslada, Granada y conocer distintas casas como la de F. la de T. La de E. La de Un. La de Fr. La de Es. etc...
 

INDICE

 #La confianza en construir
 #La emoción de construir
 #La importancia del lugar
 #El estudio geotécnico
 #Ponerse en contacto con constructores
 #Hay que saber

 #Normativa urbanística
 #Un sencillo esquema topológico

#Criterios bioclimáticos
 #La actitud del arquitecto
 #casas de una planta
 #Pero cuando lo cubrimos de piel
 #El problema de la representación y la realidad
 #Tener en mente los materiales
 #Ni tan distinguida que no se integre, ni tan integrado que no se distinga
 #La estructura
 #El Proyecto, un camino de ida y vuelta

 #La valla y la puerta de entrada
 #Con todos las piezas del puzzle
 #La figura del arquitecto
 #La elección del constructor
 #La forma de construir, ventajas e inconvenientes
                 #Mano de obra inexperta
 #Las fases de un un proyecto

# El presupuesto. La medición. El contrato

 #Los criterios de medición

 #Algunas_mediciones

 #Tiempo de proyecto

 #Los detalles
 #Financiación
 #Un ejemplo de números gordos
 #Algunos gastos
 #Visitas a obra
 #Otros temas a tratar:

 #Faq

  # La confianza en construir.   En años difíciles de la primera guerra mundial, Rilke escribió esta inscripción de una casa:
 

 " En mil novecientos catorce, he sido construida, rodeada de
tempestades humanas, haciéndome, he mirado hacia adelante,
He confiado: quien confía prevalece."

 
 
   # La emoción de construir Buscar un terreno, sentirlo como propio, imaginar como podía ser nuestra casa, reunirse con el arquitecto para ir dándole forma, encontrar un constructor, marcar en el suelo la planta, empezar a ver como se levanta... pueden ser momentos singulares de nuestra vida, cargados de ilusión. Reconozco que no me he hecho cargo en toda su magnitud hasta que yo lo he vivido, aunque recuerdo haber oído expresada esa emoción durante la realización de un proyecto. Pero vayamos por partes.

La elección del terreno. Ventajas en inconvenientes de ser llano ó ser con pendiente. Tamaño y situación. Ventajas e inconvenientes...Situación respecto a la calle y al sol. ...

Hacerse una casa sea quizá una de las empresas de mas magnitud que puede emprender uno, con un desembolso que es normalmente el mayor que se hace en la vida. Conviene por tanto reflexionar tranquilamente sobre todo ello.

  Puede ser una experiencia inolvidable, donde todo puede ir sobre ruedas, ó convertirse en un calvario del que mejor no acordarse.

   Nos va a exigir hacer un trabajo reflexivo, y un trabajo creativo. A la hora de pensar en hacerse una casa, conviene hacer memoria y aprender de las experiencias vividas. Como se presentó una casa, la forma de entrar de otra, un salón que nos gustó por la manera de acceder, por las dimensiones que tenía, una luz de una habitación que nos resultaba acogedora ó demasiado fría... Nuestro arquitecto nos puede ayudar a recrear y dimensionar esos espacios y a orientarlos cardinalmente, tratando de entender porque esa habitación nos resultaba amplia,  angosta ó atractiva aunque tuviera menos que otra realmente mas grande. Podemos tratar de darle una explicación  a nuestro grato recuerdo en función de la luz, la época de año, las proporciones del sitio ó de los colores de las paredes por ejemplo. El trabajo se parece al de arqueólogos del espacio que tratan de recomponer y reflejar en un plano acotado, orientado y comentado lo que inicialmente eran solo el vestigio de unos tal vez vagos recuerdos y sensaciones.
 

Reflexivo porque conviene mirar atrás y aprender de lo vivido, para tratar de evitarlo ó repetirlo. Creativo porque la solución no está dada, y nosotros vamos a hacer por hallarla. Chillida diferenciaba al artista del industrial en que este hace lo que sabe y el primero hace lo que no sabe. Lo normal es una mezcla entre lo industrial y lo creativo.

Haciendo memoria podemos acordarnos del patinazo que nos dimos cuando íbamos a entrar en casa de un amigo y tenerlo en cuenta  en la elección del material para exteriores, de los goterones que nos cayeron en el cuello cuando en aquella otra no debía de haber canalones, todo lo que nos mojamos cuando esperábamos a que nos abrieran la puerta porque en esa otra no tenia ni siquiera un pequeño tejadillo de entrada, la cantidad de  veces que teníamos que subir y bajar en aquel adosado donde estuvimos invitados una semana...Es una fuente de lecciones gratuita a excepción hecha del esfuerzo de recordar y una toma de contacto con lo que nos gustó y nos desagradó.

" El salón tenia un suelo de gres. Cada vez que llevaba zapatos de suela, las pequeñas partículas que arrastras de la calle chirriaban de forma estridente como si restregaras fuerte una china sobre un cristal. "  2006. ( I.P.M. )

                                   

La serenidad del Caracol, que va “lento pero avanza”. Esta página es larga, habla de muchas cosas. Ojala supiera hacerla mas amena, pero no puedo hacerla mucho mas corta. Si uno la ve larga, al margen de la amenidad ó no que anime a recorrerla, debería echar en falta la serenidad que uno debe tener para pensar en hacerse una casa. (En realidad, esta página Web estoy volcando muchas mas cosas de las que son estrictamente necesarias para hacerse una casa (si es que alguien en este mundo sabe con precisión que es lo estrictamente necesario).

He tecleado en Google "serenidad" y he encontrado 2 párrafos de Martin Heidegger que me parecen fantásticos.

"Cuando se despierte en nosotros la Serenidad para con las cosas y la apertura al misterio, entonces podremos esperar llegar a un camino que conduzca a un nuevo suelo y fundamento. En este fundamento la creación de obras duraderas podría echar nuevas raíces.

Así, de una manera cambiada y en una época modificada, podría nuevamente ser verdad lo que dice Johann Peter Hebel:

«Somos plantas - nos guste o no admitirlo - que deben salir con las raíces de la tierra para poder florecer en el éter y dar fruto.»"

Con la siguiente situación se puede establecer una analogía con lo que es la elaboración de un proyecto:

A Alex, hijo de Ernesto, le han puesto de deberes hacer un cuento. Este el diálogo que se produce entre ellos.
Alex: Es que no se me ocurría nada.
Ernesto: Imagínate una historia...
Alex: No se...
Ernesto (insistiendo): ¿Sobre que te gustaría escribir?
Alex: Sobre Melendi. Alex al poco se puso a escribir.
Ernesto le miraba, le oía tatarear una canción y escribir. Al rato miró su escrito y observó que se había limitado a transcribir la canción. Hizo saber a Alex que el trabajo no consistía en una simple copia de la letra de una canción. Que podía usar a lo mejor una parte de ella, proporcionalmente pequeña al conjunto e insertarla en la narración de forma que tuviera sentido.
Ernesto (tratando de ayudarle): ¿Recuerdas cuando fuimos a las tirolinas con tu madre y tu hermana?. Imagina que en vez de ir con ellas vas con tus amigos y después de pasar la mañana tras comer os ponéis a cantar las canciones de Melendi.
Ernesto: Alex, tienes que tratar de unir elementos, sucesos ocurridos ó imaginados, hasta ahora dispersos con un hilo conductor a través del tiempo y del espacio.
Alex: (Comienza a escribir). Voy de excursión con mis amigos, nos sentamos a descansar y comemos. Al terminar nos ponemos a cantar una canción de Melendi. ...Huelo a aire de primavera.. tengo alergia en el corazón voy cantando por la carretera... Otro grupo se unen a la canción. Conocemos a uno de ellos que tiene un Ford. Nos lo enseña y nos da un paseo. Al regresar a casa se nos ocurre ir a un concierto de Melendi. Pedimos permiso. Nos dejan. Cuando llegamos nos encontramos a otro amigo que nos dice que nos puede llevar al camerino del cantante. Lo conocemos y nos invita a pasar un fin de semana en su casa. Uno de los días bajamos al pueblo. Vemos una tienda de petardos. Compramos. Tiramos alguno. Uno de ellos lo tiro a un charco de agua. No explota. Lo cojo y me explota en la mano. Me hace daño y me asusto. Siento algo de mareo. Regresamos a casa. Jugamos al pilla pilla. Volvemos con la familia... A veces llamamos a Melendi para recordar viejos tiempos...

 

 

 

Valle en Galicia

Dice el refrán que el casado casa quiere. Sin embargo, ocurre al menos a veces, que el que tiene casa casarse quiere. Así al menos lo contaba F.H.R. que estaba construyéndose una casa con su novia, y me dijo al ver progresar la construcción y   estando satisfecho de como iba quedando: "me están entrando ganas de casarme cuanto antes".

  # La importancia del lugar
Se puede empezar por muchos sitios. Uno de ellos, no necesariamente el primero, es la búsqueda de la parcela. A lo mejor conviene obtener una foto aérea de la zona, mejor si es reciente. Una vez en posesión de la parcela*, ó antes si puede ser, conviene pasar tiempo en ella. Conocerla. Orientarse.  Estar. Hablar con los vecinos sobre la zona y a ser posible sobre sus experiencias. Preguntar por planes urbanísticos ó de infraestructuras inmediatos ó a la vista. En este sentido recuerdo lo mucho que condicionó los fuertes vientos a una familia que se fue a vivir cerca de  un altozano, ó las modificaciones que supuso para otra encontrar piedra granítica a pocos cm. del suelo... Saber posibles fuentes molestas de ruidos, perros vecinos por ejemplo..., si pasa un camión estruendoso todos los días, ó cuando empieza a darle el sol y cuando termina ó la posibilidad de que se den lluvias torrenciales. Averiguar si es zona de riadas, víboras, alacranes ó topos por ejemplo, o un hay un foco desagradable de malos olores como un matadero próximo... Conviene porner en cuarentena  lo que nos dice el vendedor, y tratar de escuchar otras voces, incluida la nuestra. Hay mucha variedad de circunstancias que rodean a un terreno. La presencia de casas próximas, árboles,  masas rocosas, ó la existencia de un nivel freático próximo al suelo pueden condicionar fuertemente el proyecto y las soluciones constructivas.  Son muchas cuestiones, por eso, mas que ir con libreta y una  lista de chequeo veo mejor como decía antes, estar, pasear, hablar, observar...y a pesar de todo, siempre puede llegar el suceso imprevisto.

"Mi propio pie ciertamente estará plantado en un lugar llano"; Salmos 26.12

El nombre de las calles puede proporcionarnos datos ocultos aparentemente. Me ha ocurrido mas veces, pero en concreto, uno muy recientemente. La calle donde estaba una parcela se llama Cantarranas. Al propietario le había dicho su padre que cerca de allí existía un arroyo, y que el terreno tenia mucha agua.

*(En ocasiones se busca una parcela para que encaje un proyecto ya mas o menos madurado)

 "Vimos un terreno fantástico con frutales. Se vendía. Hablamos con el dueño. Le dijimos que lo queríamos comprar. Acordamos el precio. Quedamos para el siguiente día laborable. Al llamar, nos dijeron que lo habían vendido por 50.000 pesetas mas del precio que nos habían dado. Me pasé tres meses llorando."

Unas notas rápidas sobre cuestiones legales en cuanto a deslindes ó limites de las parcelas a tener en cuenta. Son varios artículos de Código Civil Español.

Artículo 384.

Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.

La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.

Artículo 385.

El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.

Artículo 386.

Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.

Artículo 387.

Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

<<Francisco y Maria habían comprado un terreno en una zona poco edificada. La parcela había sido delimitada por el aparejador del ayuntamiento por medio de unos tochos de acero clavados en el terreno. Las líneas límite quedaban claras. No había dudas. El tiempo fue pasando, y no podían de momento construir. El dueño de una de las parcelas colindantes comenzó las obras de una vivienda. Al poco tiempo se puso en contacto con Francisco y Maria para pedirle la mitad de los gastos que suponía cerrar el linde común. Hicieron cuentas y se lo abonaron. Pero un día, recorriendo la parcela, observaron que el constructor descuidado del vecino, había hecho desaparecer el tocho que marcaba la esquina de su parcela. >>

 

 Artículo 1454 del Código Civil
"Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."
 

  Conviene también  medir y superficiar la casa en la que estemos, ó si es posible en alguna que hayamos estado mucho tiempo y conozcamos bien. Esto nos facilitará hacernos una idea de lo que nos parece grande o pequeño cuando lo veamos dibujado en plano y sepamos sus cotas y superficies. O medir espacios que nos resulten interesantes por sus dimensiones , salones de cafeterías, terrazas, zonas de estancia de de hoteles...ó la cocina de una casa donde estuvimos. El dibujo lo podemos realizar sobre papel cuadriculado que nos ayuda a trazarlo sin necesidad de medir. Basta contar. El papel croquis, cada vez mas en desuso, sigue siendo muy útil para estudiar modificaciones. Podemos ir jugando a amueblar. Si la parcela es inclinada, puede ser de utilidad clavar unas estacas y poner a nivel unas cuerdas para percibir mejor el desnivel del terreno que a simple vista puede engañar. Y teniendo en cuenta ese nivel, imaginar que es el suelo de planta baja por ejemplo y  entender la relación de la casa, de sus plantas con el terreno y el entorno, aclarando lo que va a quedar enterrado, que se puede ó no se puede rellenar, banquear, terraplenar, ataluzar... y su relación con las casas existentes ó previsibles. Un plano topográfico con curvas de nivel nos puede ayudar mucho a precisar mejor el encuentro de la edificación con el suelo, evitando sorpresas.
 

Nunca se insistirá bastante en la importancia de disponer (en terrenos con pendiente) de un buen plano topográfico, de realizar los alzados con la topografía real y proyectada, de replantear sobre el terreno en fase temprana con cuerdas el perímetro de la casa ( un simple cuadrado de 12 m. x 12 m. por ejemplo) y de colocarlo en la cota (altura) que se imagine vaya a ser la definitiva al objeto de entender bien el emplazamiento de la casa en su entorno y las posibles repercusiones de todo ello... presencia de la casa, cómputo de alturas, edificabilidades y ocupaciones, rellenos necesarios, pendientes de estos, cotas de excavación ó vaciado y planos de apoyo de cimentación, posibles cambios de tipo de cimentación, aprovechamientos de espacios residuales no previstos bajo la planta baja como sótanos ó semisótanos...

En terrenos con posible existencia de agua ó piedra dura cada vez veo mas conveniente realizar el movimiento de tierras en cuanto se tenga claro que se quiere un semisótano y se sepa en que zona del terreno puede quedar la construcción. No conviene esperar a tener el proyecto completo visado (cálculos, mediciones...) y la licencia de obra mayor obtenida. Se solicita  una licencia exclusivamente para  movimiento de tierras. De esta forma se pueden evitar sorpresas que a veces obligan a modificar el proyecto ya terminado con todo lo que ello supone en cuanto a tiempo y dinero además de repensar como le afecta la supresión del sótano al proyecto de  la casa.

Encontrar roca muy dura a poca profundidad, puede suponer:

1.- Incrementar notablemente el costo de la construcción si se insiste en realizar el semisótano proyectado. Ejemplo: vaciado de 200 m3. de roca granítica  por medio de explosivos en el año 2007 : 18.000 euros. y retrasos de obra consiguientes.

2.- Elevar la casa con respecto al terreno con los consiguientes reajustes por problemas de limitación urbanística de altura además de convertir la vivienda mas en un piso 1º con terraza que en una cómoda casa a ras de suelo  integrada en el lugar y en contacto con el terreno muy agradable de vivir en primavera y verano.

3.- Tener que reconducir la red de saneamiento ó incluso llegar a realizar costosas zanjas en piedra.

4.- Tener que encofrar la cimentación con fábrica ó madera (Mas costoso que realizar la excavación de las zapatas en terreno arenoso.)

5.- Rediseñar y recalcular la cimentación por tener una mayor capacidad portante del terreno.

6.- Adaptar el proyecto a la excavación mas económica resultante. En ocasiones existen bolos  ó masas de piedra grandes que se pueden dejar sin picar y entre los cuales ó sobre los cuales el terreno restante es arenoso y fácilmente excavable. El proyecto del semisótano puede tratar de adaptarse al vacío restante y abaratar de esta forma la excavación. Si no se hubiera hecho esta excavación previa a la pormenorización del proyecto, la escalera de comunicación con el semisótano resulta que podría caer justo (por la ley de Murphy :-)) donde esta la gran masa rocosa, lo que obligaría a demoler la roca, a redistribuir el proyecto recolocando la escalera ó a prescindir del semisótano.

7.- En terrenos con pendiente incluso ligera e intención de no hacer semisótano, se pueden dar problemas de interferencia con masas rocosas a poca profundidad si se desea que el suelo de la planta baja este muy a ras de suelo, pues habrá que enterrar parcialmente la construcción para que en el extremo no enterrado (lado izquierdo de la imagen inferior) no quede muy elevado con respecto al suelo natural y el relleno posterior sea reducido y no sancionable (No mayor de 50 a 60 cm. inicialmente). La suma de alturas del canto de cimentación, mas un   murete de fábrica de ladrillo, mas cámara sanitaria y por último por fin, el espesor del forjado hacen que se necesite una excavación en torno a  50+30+30=110 cm. El requerimiento de que la cimentación quede a una profundidad mayor ó igual de 80 cm. por heladicidad, obligan en resumidas cuentas a hacer un vaciado de 1.10 m. a 1.50 m. en la parte mas profunda. En la figura se ha dibujado el terreno natural en línea roja. En este caso tiene un desnivel de 40 cm. por cada 10 m. (4%)

(La zapata se puede reducir a 25 cm. de canto si el apoyo se realiza sobre roca sana resistente. EHE)

con

Si se decide finalmente suprimir el semisótano, entonces habrá que replantearse el proyecto, llevando los usos normalmente destinados a semisótano como cuarto de calderas e instalaciones, trastero, bodega... a la planta baja y comprobando si es posible urbanísticamente ya que en muchos ayuntamientos la edificación bajo rasante no computan a efectos de edificabilidad y ocupación pero si cualquier uso sobre rasante, por lo que es posible que haya que renunciar a las dimensiones generosas que la normativa  bajo rasante nos hubiera podido permitir.

 

 
Capadocia. Turquía

Se pueden empezar también por hacer bocetos incluso antes de tener el terreno.  Pueden servir para ir dimensionando las habitaciones. Pero tampoco conviene avanzar mucho, pues puede que la entrada quede a la espalda de la casa que hemos proyectado ó que no nos quepa al considerar la normativa urbanística... También hacer perspectivas, sin mas pretensiones que las de reflejar ideas ó recuerdos. (En la figura 2 se muestran dos de las muchas perspectivas que me entregó una cliente).

"...Caminando bajo las ramas de los castaños tuve de pronto una curiosa sensación que a partir de entonces comencé a definir como sensación de «techo»..."         Andrés Ibáñez.

 
Matera. Italia

  # Hay que saber las dimensiones de la parcela, la topografía, la orientación, la posición de la calle ó calles de acceso, el viento dominante, las vistas y la normativa urbanística aplicable. Todos estos datos son fundamentales, pero hay mas. Algunos piensan que algunos de estos datos no son condicionantes, pero seguro que encontramos muchos casos en que la ignorancia ó la desconsideración de alguno de ellos ha causado algún problema en mayor ó menor medida. Hay proyectos de urbanizaciones en las que se ha hecho el proyecto de la casa y luego se ha ido disponiendo repetidamente el mismo proyecto, orientándolo cada vez a discreción.

Las dimensiones de la parcela, sobre todo si esta es pequeña, ó tiene una ordenanza con edificabilidad* y ocupación* baja,  pueden condicionar el proyecto, así como la presencia de edificaciones colindantes, si se da la circunstancia de que se han elevado mucho con respecto a la nuestra. A continuación unas definiciones importantes para saber aplicar dos de los datos fundamentales de la normativa urbanística:
 
                * Edificabilidad:  m2. construidos totales / m2. de parcela. Una edificabilidad de 0,6 m2/m2 en una parcela de 500 m2. significa que podemos construir
                  0,6x500=300 m2. en total. Los 300 m2. son sobre rasante, sobre el terreno.  Importante: los semisótanos y sótanos no suelen ser contabilizan a efectos de
                  edificabilidad. Cuando el semisótano sobresale determinada altura del terreno, puede ser considerado como planta baja. Atención de todas formas a como está regulado el computo de superficie de semisótano por el ayuntamiento porque hay excepciones.
 
                 * Ocupación: m2. construidos que podemos ocupar / m2. de parcela. Si la ocupación es 0,3 m2/m2. significa que podemos ocupar 0,3x500 m2=150 m2.
                que suponiendo el dato anterior de edificabilidad para la parcela, significa que podríamos hacer como máximo dos plantas de 150 m2, no por tanto 300 m2. en
                una sola planta porque incumpliríamos el límite de la ocupación. Dependiendo del criterio de cada ayuntamiento, los porches pueden computar el 50% ó el
                100% de su superficie a efectos de edificabilidad ó ocupación, dato que conviene confirmar para evitarse sorpresas. En ocasiones el hecho de que el porche
                está cerrado por mas de 2 lados impide computarlo como porche y se computa al 100%.

   También saber si puede haber piedra dura, la profundidad del nivel freático, la posición de la acometida y la profundidad y trazado del saneamiento ó la presencia  futura de una edificación vecina, pueden condicionar nuestro proyecto. Tomar nota de la posición de las arquetas de saneamiento y cajas de acometida. Conviene dar vueltas por la zona buscando obras de arranque que estén realizándose para procurar ver el corte del terreno y conocer su naturaleza, arenoso, arcilloso, pétreo, así como averiguar si es un terreno de arcillas expansivas por ejemplo. Si es arcilloso será muy impermeable y condicionará en caso de lluvias y estar en ladera. Aunque sin embargo ocurre a veces que una misma zona está "salpicada" de zonas  duras y blandas de forma impredecible. También, aprovechar para fijarse si hay un criterio común ó mas establecido acerca de donde orientar los porches, ó alguna característica común e intentar averiguar por qué.

        Yemen

Otro paso fundamental es informarnos  de la normativa urbanística. Es mas que conveniente asegurarse con datos urbanísticos por escrito pidiendo en el ayuntamiento una cédula urbanística. A veces la consulta simple de la normativa nos deja sin enterarnos de modificaciones puntuales que no aparecen en la documentación que tenemos ó detalles y criterios no escritos, que pueden ser muy condicionantes. En la cédula por tanto, no aparece toda la información necesaria. No suelen aparecer materiales permitidos ó prohibidos, medidas permitidas de aleros y balcones, pendientes de cubierta ni criterios de medición de alturas permitidas,  criterios de cómputo de superficies  útiles, construidas y ocupación de semisótanos, bajo cubiertas, porches ó terrazas entre otros que pueden llegar a ser condicionantes... y que suelen ser en muchas ocasiones diferentes de un ayuntamiento a otro.
 

Artículo 43. Consulta urbanística
1. Todo administrado tendrá derecho a que el Ayuntamiento le informe por escrito, del régimen urbanístico aplicable a una finca, unidad de ejecución o sector.
2. Dicha información deberá facilitarse en el plazo de un mes y expresará, en su caso, el aprovechamiento tipo aplicable al área de reparto en que se encuentre y el grado de adquisición de facultades urbanísticas al tiempo de facilitarse la información.
3. Los Ayuntamientos remitirán al Registro de la Propiedad que corresponda copia de las certificaciones acreditativas del cumplimiento de deberes urbanísticos a que se refiere el artículo 28, a fin de que se tome nota marginal en las inscripciones de las fincas respectivas.
Artículo 44. Cédula urbanística
1. Los Ayuntamientos podrán crear en la correspondiente ordenanza un documento acreditativo de los extremos señalados en el artículo anterior y demás circunstancias urbanísticas que concurran en las fincas comprendidas en el término municipal.
2. Este documento se denominará Cédula urbanística de terreno o de edificio, según el carácter de la finca a que se refiera, y los Ayuntamientos podrán exigirlo para la parcelación, edificación y cualquier utilización de los predios.

REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992, DE 26 DE JUNIO, POR EL QUE SE APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE EL REGIMEN DEL SUELO Y ORDENACION URBANA.
BOE: 30-06-1992

También averiguar si se prevé cambio próximo de normas. Una consulta con el servicio técnico del ayuntamiento puede ahorrarnos disgustos.  Si hay duda a pesar de ello, ó para mayor seguridad puede ser aconsejable presentar un anteproyecto ó proyecto básico, quedando la licencia a expensas de presentar el proyecto de ejecución. Aunque en ocasiones sea una práctica empleada, comenzar sin licencia, a parte de las posibles consecuencias por ser práctica ilegal, puede ser origen de problemas y sobrecostos evitables. Por otra parte es preciso consultar en el registro si la parcela está libre de cargas.
 
 

Tejado cubierto de hierba en Dinamarca

Como anécdota he recordado  que hace ya unos años, un cliente, tras ir a consultar una cuestión con el arquitecto municipal, volvió diciéndome que aquel le había dicho que si el proyecto no lo hacía el, "podía tener problemas" con la licencia. Me quedé sin cliente, aunque estaba tan perdido que casi agradecí el agravio. Desconozco si hoy día esto sigue sucediendo, a mi no me ha vuelto a pasar.

Dos casos reales que pueden resultar de interés.

Caso A. Al hablar con el dueño de una tienda, me dice que quiere hacerme una consulta. Resulta que donde está viviendo el ayuntamiento no le ha dado todavía la licencia de 1ª ocupación. No puede venderla como quisiera ahora. Un vecino le ha puesto una denuncia y el ayuntamiento hasta que no lo solucione no se la da. Al parecer, el vecino le ha dicho que una mirador en planta alta no respeta el retranqueo de 3 m. mínimo obligatorio. Que lo tire. El compró la casa en construcción y antes me dice, fue al ayuntamiento para ver si todo estaba en orden. En el servicio técnico le dijeron que se había comenzado sin licencia pero que el proyecto era correcto. En esas condiciones la compró. El constructor le dijo que no pasaba nada por comenzar sin licencia. El incumplimiento del retranqueo parece ser claro. El arquitecto que realizó el proyecto y la dirección ha dado el certificado final de obra. La situación es compleja. El retranqueo no es cumplido por apenas 17 cm.. Me trato de  componer una idea. El arquitecto redactor del proyecto realizó un plano de situación para indicar el cumplimiento de los retranqueos con la planta baja. El arquitecto municipal no cayó en la cuenta que la planta alta tenía un elemento que volaba mas allá de la proyección de la pl. baja y que invadía la zona de retranqueo. El constructor, tiró por la calle de en medio y comenzó sin licencia. La dirección facultativa debería haber revisado el replanteo pero antes exigir la licencia. Los servicios técnicos también. El arquitecto si se hubiera dado cuenta del error debería haber comunicado así como no continuar con la obra si se realizaba sin licencia. Hay un cúmulo de errores, de malas prácticas, y el que menos culpa tiene es el propietario. 

Caso B.  Una casa estaba a punto de terminarse.

• Cada ayuntamiento tiene su propio criterio respecto a distintos temas como computo de superficie construida ó altura permitida... Hay ayuntamientos como el  C.M. que en zona de viviendas unifamiliares con altura de 6.5, no deja que ninguna parte del forjado de cubierta este por encima de una línea imaginaria entre le principio y el fin de la parcela. como se puede ver a continuación. En planta bajo cubierta computa todo aquello que tenga una altura mayor de 1.80 m. Solo concede licencia para movimiento de tierras con el proyecto Básico.

   

Puede convenir saber (y estudiar) la posición de las construcciones cercanas, piscinas incluidas, y si quedan parcelas sin edificar, aventurar la posición mas probable. Su posición y altura nos podrá afectar de cara a las vistas que puedan tener sobre nosotros, y aconsejarnos plantar ó ir plantando algún tipo de pantalla vegetal ( a 2 m. de linde. Ver Código Civil) con la que protegerse de las vistas vecinas, modificar la posición de nuestras ventanas y habitaciones... También sobre las vistas que nos pueden llegar a tapar, aconsejando un cambio del proyecto por ello.

En cuanto a los actos sujetos a licencia la ley del suelo dice:

Artículo 242. Actos sujetos a licencia
1. Todo acto de edificación requerirá la preceptiva licencia municipal.
2. Estarán sujetos igualmente a previa licencia los actos de uso del suelo y el subsuelo, tales como las parcelaciones urbanas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, modificación de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes. Cuando los actos de edificación y uso del suelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público.
 

""Me gusta la casa en una planta. Une mas a la familia. Tienes a la familia mas controlada -que no vigilada-.  Ahora estoy haciendo una en Galicia. Toda es una planta. Tiene 4 dormitorios, salón, 2 baños, cocina y un garaje que se comunica a través de un office. El salón grande, de 40 m2., nos juntamos muchos. Estar con toda la familia es lo mejor de todo. Conozco un caso de alguien que se divorció porque tenia una casa demasiado grande, en sentido vertical quiero decir, demasiadas plantas. La familia estaba como desperdigada en ella. Decía que  había días que no veía a sus hijas. Llegaba y una de ellas estaba en él gimnasio del sótano, otra en la buhardilla escuchando música...  " L.A.J. (X-2006)

"A ver cuando os acostumbráis los arquitectos a hacer las cocinas mas amplias. ¿Tú donde comes, en la cocina verdad? Pues en la cocina debe caber una mesa amplia." Luís R. 2006

(Otras preocupaciones de L.R. fueron el aislamiento acústico entre pareados y la posibilidad de "independizar" un apartamento para los padres de su mujer.). N.A.
 

                                                      Tunez

Posibles criterios topológicos/distributivos y necesidades ó requisitos a cumplir:

- Dormitorios al este y sur. Salón - comedor al sur. Espacios servidores (escaleras, distribuidores, despensa, aseos, trasteros, caldera, garaje...) al norte.
- Zona de día y zona de noche
- Cerrado en la zona de noche y abierto en la zona de día (por el tamaño de los huecos)
- La casa se cierra al norte y se abre al sur (por el tamaño de los huecos)
- Salón comedor y estancias principales con vistas
- Es de noche, los niños vienen dormidos. Ojala no tuviéramos que subirlos cargados por las escaleras.
- Está lloviendo, llegamos en coche y con compra, hay que descargar y no queremos mojarnos.

-

-Voy a entrar. Está lloviendo, encima hay viento y apenas veo. Busco las llaves, no hay canalón ni nada que me cubra y me están cayendo unos goterones enormes.
- Fácil descarga y almacenamiento de la compra semanal ó mensual desde el coche hasta la despensa, y que esta, esté cerca de la cocina.
- El salón-comedor a ras de suelo, sin tener que bajar peldaños.

 Estos son criterios generales. La distribución final puede resultar de la confluencia de ellos, y de la relación con las vistas,  el acceso, el terreno, la idea de proyecto, el entorno concreto, las circunstancias locales, los gustos y deseos...
 

"..me imagino que es verano, tengo un árbol cerca; allí, debajo de él, como y duermo. Mi perro me avisa si alguien se acerca. El invierno llegará. Voy a levantar un muro. El viento suele venir de allí. Haré un muro que me resguarde de el. Además me protegerá  en verano si me pongo a su sombra.  Tendrá un pequeño hueco para mirar a través. Si apoyo en el un techado, también podré ponerme al lado de sol. Quiero cubrirme, pero no encerrarme, sentir correr el aire. Haré entonces un porche al sur. Allí cerca podré comer y cocinar a la sombra en verano. !¡Que gozada!.

Quiero una habitación algo mas cerrada. Haré la pared mas larga y dejaré un hueco para entrar. La haré con una ventana al Este, para que me entre el sol de la mañana y me despierte, eso me alegra. Me gusta.

Quiero un sitio donde guardar la comida y cocinar protegido en invierno. La haré cerca del porche. También quiero un lugar donde guardar agua, ropa y asearme. Y cerca un sitio para secarla, cubierto para cuando llueva, y al aire en verano.

Quiero otra habitación para ver en invierno el jardín y salir al porche en primavera. Necesito un sitio para guardar la herramienta y una mesa para hacer arreglos.
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Quiero compañía y me gustaría tener algún crío.."  mmp
 
Ideas...

BIOCLIMA: Cada uno de los tipos de clima que pueden distinguirse atendiendo a los factores que afectan a los seres vivos.

Queremos pensar en el ahorro energético de los edificios y como conseguirlo. Hay muchas formas de conseguirlo.

Si los edificios fueran móviles (casa girasol), ó tuvieran cerramientos con una transmisión térmica flexible podriamos regular mejor nuestra relación con el exterior.

Decia Socrates que "Agradable pues será tenerla que sea en verano fresca y agradable que sea abrigada en invierno."

Si disponemos porches al sur, si estos son altos, permitirán que el sol dé en el frente sur en invierno y que reboten contra el porche en verano.

El criterio básico de cerrarse al norte y abrirse al sur hay que matizarlo. El norte es la sombra y la sombra en verano es fresca. La temperatura del aire exterior en verano es alta. El muro norte está a la sombra. ¿Que temperatura tiene?

Los sótanos son frescos en verano . ¿Hacer circular aire del sótano por el interior de la casa?. ¿Usar el aire bajo el forjado sanitario ó el contenido en una galería perimetral que rodea al semisótano ó sótano para refrigerar el interior? ¿Enfriar el suelo de la planta baja con un aislante venido a menos entre la planta baja y la cámara?

El día que se invente un material que pueda regularse su grado de conductividad y su inercia térmica  z será un día importante. En verano se incrementará la conductividad del que existe junto al suelo para refrigerar el interior  y se disminuirá el del situado en la cubierta. En invierno la cubierta se podrá usar como captador solar y se aislará del frío suelo.

 

 # La actitud del arquitecto es decisiva en el resultado final. Y la del cliente también. Ocurren casos en que la flexibilidad y humildad del arquitecto que escucha las propuestas del propietario han dado un fruto excelente, casos en que el propietario con ideas muy claras ha tenido que luchar contra una formación demasiado moderna, dominante e intransigente  del arquitecto, casos en que la actitud sorda e impositiva del propietario han hecho adoptar la táctica de menor resistencia al arquitecto con resultados dispares, casos en que la imposición de una solución formal a hecho renunciar al arquitecto.... Al día de hoy, la ley de Ordenación de la Edificación dice en su artículo 12 que:

"El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto. "

y no deja explicito que el proyectista desarrollará el proyecto  en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales,
pero parece absurdo que si pueda ejercer esa autoridad en la dirección de obra, y no lo haga en el proyecto.

La situación es compleja. Me alegro de que la autoridad del arquitecto en ocasiones no se haya asumido, y que en otras la autoridad de este haya prevalecido. Estoy pensando en algunas viviendas de arquitectos reconocidos como Frank LLoyd Wright y el aspecto amparador de su casa en Taliesin, algunas casas de Richard Neutra, los espacios interiores de Le Corbusier, la fluidez espacial y la limpieza de Mies Van der Rohe en el Pabellón de Barcelona ( que bien pudiera ser una casa) , obras de Barragan, y en España, algunas viviendas de Coderch, Cano Lasso, la casa en la Florida de Sáenz de Oiza   (pinchar aqui para ver enlace)  y otras casas de mucho interés de  arquitectos para mi de nombre desconocido. Una visión anarquista llevaría a decir que ni están todos los que son, ni son todos los que están, cosa que pasa en todos los ordenes de la vida ó que la frontera de lo que es buena arquitectura es atravesada por cualquiera en un sentido ú otro, admitiendo que el mejor escribano hace un borrón y mas de uno, y admitiendo lo mucho que se puede aprender y disfrutar de la arquitectura vernácula, popular y anónima.

Si me gustaría decir aquí que al menos en donde estudié, al arquitecto se le endiosa, aunque tenga que tragar carros y carretas en su formación, y sale con una visión e influencia demasiado moderna,  rompiendo con frecuencia la balanza integración-distinción, y diseminando sin ton ni son artefactos constructivos por el territorio. Una cura de humildad es beneficiosa, porque a parte de recuperar la "salud mental" perdida por una excesiva soberbia, permite recibir lecciones de los que se piensa en principio que no son maestros. Por otra parte, las curas de humildad son recomendables para todos, incluidos a los  edificadores que rechazaron la piedra que llegó a ser la principal piedra angular. Digo esto, entre otras cosas, para que no todas las piedras se lancen sobre los arquitectos. En resumidas cuentas, la ley otorga la autoridad técnica, estética, urbanística y medioambiental ( y la responsabilidad) al arquitecto, pero en ocasiones no está bien depositada sobre este, en otras, mal transferida ó apropiada por el cliente, otras mal acotada y orientada por las normas municipales, y en otras, no hubiera debido estar en mano de ninguno de ellos.

Un texto, procedente de otro campo, el bursátil, pero que me parece maestro, y extensible como actitud a otros muchos:

"He creído muchas veces en mi carrera haber cruzado "el muro del trading", un muro casi tan terrible como el de Berlín: pérdidas y tristeza a un lado; paz y libertad al otro. Pero otras tantas me daba cuenta de que seguía en el lado equivocado. No quiero que los demás pasen por el calvario que yo pasé. Desde 1998 intento ayudar a que no le disparen a uno al cruzar el muro, sobrevivir y pasar al otro lado. Al cruzar no hay grandes riquezas, sino trabajo, paciencia, disciplina y humildad, pero el sueño con esas condiciones existe." José Luís Cárpatos
 

Después de casi 20 años de profesión y sin animo de hacer balance si quiero hacer constar las lecciones que he recibido de muchos clientes, constructores, técnicos y de otras personas ajenas a lo que seria el común ejercicio de la  profesión. Son experiencias  que han resultado  aleccionadoras  en muchos sentidos. Clientes  con una paciencia frente a las adversidades del proyecto, de la obra y de la vida, dignas de admiración, con una capacidad de organización espacial elogiable, con una sensibilidad estética clara y fulminante, con un sentido común arrollador ó con una confianza que yo he vivido como inmerecida; constructores con un conocimiento de su oficio que parecía inabarcable,  con un entendimiento geométrico de las formas  ó con una capacidad de cálculo por semejanza sorprendente entre otras virtudes ajenas que he ido encontrando por ahí. Muchas veces mi trabajo mayor ha consistido en luchar contra mi propio orgullo ante las visiones ajenas que buscar una solución que me la estaban ofreciendo en bandeja,  por eso tengo especial consideración a la casa fmmp que nació inesperadamente tras recibir de una lección de humildad y que intenta reflejar en su conformación, esta predisposición tan necesaria para enfrentarse a la tarea de proyectar, construir y vivir.

 
                                                                                        Pueblo agrícola en Japón

                                      Pueblo en  Rumania

                                                                                              ..a ras de suelo..

                                                           ..a ras de suelo..

En España, en los últimos años, han proliferado las viviendas adosadas ó pareadas. Hay tipologías variadas con mas o menos fortuna. Se han hecho en general a partir de parcelas de 250 m2. hasta 400 ó 500 situándose usualmente en la planta baja el vestíbulo, la cocina, el salón-comedor y un porche (en algunos casos, un dormitorio ó habitación mas). Se están dando soluciones en entreplantas pero por lo general una escalera comunica con la planta inferior, semisótano ó sótano y con la planta superior de dormitorios. En ocasiones se deja disponible de forma mas o menos legal un bajo cubierta diáfano. En este caso la casa tiene 4 plantas, lo cual, suele acabar mas tarde ó mas temprano en una solución muy incomoda por el pesado uso frecuente de la escalera y cuestionable por la incomunicación familiar que facilita. Esta tipología plantea a veces otros inconvenientes como problemas de aislamiento visual, acústica ó de olores con las otras parcelas.  La mala compartimentación entre adosados ha propiciado en ocasiones la rápida propagación del fuego.

En relación a las parcelas, al día de hoy, cada vez son mas pequeñas y tener hoy día 2000 m2. es inusual. En algunas zonas de la periferia a 50 km. de Madrid, parcelas próximas al casco urbano que en 1.998 se  vendían a 16.000 ptas/m2. hoy (2005) se venden a 80.000 ptas/m2. 5 veces mas. Las parcelaciones que se hacen suelen procurar poco frente a calle y mas fondo condicionando el proyecto. Parece mentira pensar que hubo tiempos en que uno podía ser dueño del terreno que quisiera con la única condición de que pudiera vallarla.
 
 

                    Página 90. El Rey. Conversaciones con Juan Carlos Rey de España. Jose Luis de Vilallonga

Un texto a analizar:

El Taj Mahal se esconde tras un muro de arenisca ferruginosa. Solo puedes atisbar alguna cúpula, y tras atravesar una puerta (mas bien sórdida) se descubre el Taj Mahal, luminoso, etéreo y resplandeciente. Es como si de repente, tras un talón de burdo paño te encontrases con toda la puesta en escena de Aída.

Es cierto aquello que cuentan: El Taj parece flotar sobre el suelo, y su color es el color de la leche, del talco, de la miga de pan. Te quedas sin aliento una vez lo descubres, perfectamente simétrico, elevándose sobre las miserias del mundo.

Cuentan que el emperador Shah Jahan, enloquecido por la perdida de su amada Mumtaz Mahal, mando construir un edificio que hiciera honor a la belleza de su amada y a la infinita pena por perderla. Contrato para este fin al mejor ingeniero persa, y para asegurarse que entendía su encargo, mando asesinar a su prometida; así surge el Taj, fruto de la desesperación por la perdida de la belleza.

Me senté a observar el Taj, a descifrar sus secretos, durante mucho, mucho tiempo, mientras turistas en tour   pasaban a mi lado, profanando la belleza de ese silencio, de ese espectáculo de las cúpulas recortándose sobre un azul desvaído a las primeras luces del alba, (es un sentimiento que trasciende el gastado síndrome de Stendhal) y una vez segura de haberme empapado de su belleza, me sentí digna de levantarme y comenzar a recorrerle.

Me acerque al Taj acariciada por la suave y fresca brisa de la mañana y envuelta en la triste y lánguida llamada a la oración del Almuecín de la mezquita de al lado.

Con los pies descalzos (para no profanar el impoluto mármol de una estancia tan sagrada) recorrimos el mausoleo, descubriendo de cerca como algo tan simple (apenas tiene decoración, salvo unas flores y unos versículos del Coran) puede resultar tan sobrecogedoramente bello.

Texto extraído de: Jacqueline  Sábado, 17 Septiembre 2005 20:06  Enlace Permanente  




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•                                                    Estudio de posibilidades de cimentación según tipo de suelo y cota deseada de suelo

   

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                                                   Solución para drenaje y cimentación en  suelo medio con agua y muros de carga de mamposteria

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Cardones

El término desproporción se usa en muchos órdenes de la vida. Uno  que me ha llamado recientemente la atención es al cortar el jamón. Según el experto dependiente, saber cortar el jamón era hacerlo de tal forma que en cada corte de loncha se diese una buena proporción entre carne y tocino, variando esta según lo curado ó no que esté y consiguiendo que desde el principio hasta el fin se dé la oportuna.

Esto trae a colación un problema serio  del proyecto. Al acometer este se suele trabajar con fotos, (1er nivel de abstracción) perspectivas esquemáticas no fotorealistas (2º- nivel de abstracción) y  planos, plantas, secciones y alzados, (3er nivel de abstracción) que son representación de la realidad. Trabajando con maquetas, de madera de balsa por ejemplo , a pesar de su utilidad, se pierden muchos datos de la realidad, su presencia para empezar, su escala, el color, la textura ...Cada nivel es un descenso en el contacto con la realidad (realidad que supondrá la construcción realizada y el vivir día a día) y un riesgo mayor que se produzcan errores y malos entendidos en la comunicación de ideas, intenciones y emociones entre los que intervienen y entre estos y el objeto imaginario.

-(Cuando no son maliciosamente usados  para engañar en venta sobre plano donde en ocasiones se dibujan las camas mas pequeñas de lo que son para que las habitaciones parezcan mas grandes)

"Prefería la cubierta de pizarra negra porque al ir los muros con piedra tostada, una carpintería de PVC imitación madera y elementos diversos de madera en fachada como cerchas, vigas, tornapuntas... compensaba y neutralizaba los tonos cálidos y evitaba tal vez crear una tonalidad demasiado dulce y tal vez empalagosa. F.C (I.2007)

                                                "Cuando veía el proyecto, no imaginaba que el porche iba a ser tan impresionante. Es una locura." E.S.M.

                               Proyecto para E.S.M. en Cercedilla. Madrid. Año 2.005

                                       Construcción para E.S.M. en Cercedilla. Madrid. Año 2.006

                                                               Maqueta de trabajo para A.M.yM. en Alpedrete. Año 2006

Hay casos que la foto desmerece a la casa real y viceversa, son casas no fotogénicas pero que cuando se está delante ó dentro de ellas cobran vida y su presencia  supera a la foto plana. Todo esto es capital porque podemos desechar soluciones que por falta de comprensión de su representación en plano, nos parecen malas. Y al contrario, dejarse seducir por dibujos que luego construidos desilusionan. Creo por ejemplo que si solo conociéramos  las plantas, los alzados y las secciones del famoso pabellón de Barcelona de Mies, muchísimos menos profesionales y aficionados a la arquitectura lo valorarían de la misma forma que lo hacen por haberlo recorrido y vivido, (que por cierto las incluyo para ilustrar esto.)

<< Fuimos a ver materiales para los suelos y paredes de baños y cocina. Vimos uno que nos pareció inmejorable. No lo tenían en stock y lo pidieron a fábrica. A la semana nos llamaron pero nos insistieron que fuéramos a verlo antes de definitivamente dar el acuerdo pues al parecer la textura superficial no era igual que el que habíamos visto en el expositor. G.D.S. >>

<< Cuando nos llevamos el material y lo sacamos de su embalaje observamos que el material brillaba si la fuente de luz estaba enfrente. El material reflejaba y sacaba unos brillos que cambiaban por completo los tonos pardos. Supongo que era el vitrificado final. No queríamos brillos. El disgusto fue enorme. Comprendimos que no lo habíamos detectado en la exposición porque el material estaba encajonado en un expositor y la luz le venia de donde estábamos nosotros por lo que los brillos no surgieron en el almacén. Creo que nunca olvidaré esa lección. E.I. >>

Algunos materiales de interés

                                Molino de agua en un valle de Galicia

# Los materiales. Cuantos menos mejor. Ver la foto de un núcleo en Asturias. La razón, la economía y la estética. Si traemos materiales de distintas zonas... cada zona produce un color predominante. El gris de la montaña alta y lejana al mar, el manchado de las laderas, el tostado, ocre de Toledo, la pizarra oscura de Asturias, lo blanco de Andalucía, rojos de Villacorta, Segovia . Si mezclamos materiales de distintas zonas, mal camino. Faltará la cada vez mas difícil integración de la casa en el sitio debido a la falta de gusto de la construcción actual. Se pierde la idea de conjunto construido armonioso. Hoy muchos pueblos, de las ciudades ya ni hablar, que son una amalgama variopinta y esperpéntica de materiales. Son auténticos muestrarios de materiales. Cubiertas de pizarras junto a las de teja de cemento ú hormigón, malísimas imitaciones de tejas con falso musgo pintado junto a placas asfálticas, fachadas de ladrillo junto a otras de piedra, enfoscadas ó monocapa. En fin. Una auténtica pena. Decía Gaudí que « ..la elegancia está muy cerca de la pobreza. Pero no hay que confundir la pobreza con la miseria» ,  y que razón tenía. Muchas construcciones antiguas estaban cerca de la pobreza.
 
                                                                            « Por la abundancia de tu sabiduría, por tus artículos de venta,
                                                                            has hecho abundar tu riqueza, y tu corazón empezó a ser altivo debido a tu riqueza”’.

                                                                            « Tu corazón se hizo altivo debido a tu hermosura. Arruinaste tu sabiduría por causa de tu radiante
                                                                              esplendor. A la tierra ciertamente te lanzaré. 

                                                                            «Cuando tratas con el sufrimiento humano, la estética es peligrosa. Es un límite difícil de trazar.

 ¿Quien es mas importante, el sujeto que sufre o el fotógrafo y su estética?"  Jimmy Fox. Fotógrafo.

   La abundancia de materiales de hoy día, no ha traído si no esperpento a nuestros pueblos. Cuando uno ve antiguas construcciones sin la intervención de arquitectos, normativas municipales ni mas "progresos" totalmente integradas en el paisaje, valora mas aún lo que estamos haciendo con nuestro entorno. No soy ecologista en el sentido de arrinconar la construcción. Si tal vez en proteger algún paraje especial, aunque posiblemente, una buena arquitectura pueda caber. Hay que construir. Hay que crecer y multiplicarnos, tener hijos y prepararles el terreno, darles sitio, en mi opinión en horizontal. Pero sea hecha por arquitectos ó por labriegos, una buena arquitectura no estropea el paisaje. Lo humaniza. Salvo que ocurra como en muchas ciudades ó megaurbes, que a veces, de tanto ser humano excesivamente junto día tras otro, lo saturan, lo cuajan y lo destruyen. Lo deshumanizan ó despersonalizan. Como decía una vecina... tan cerca que estamos unos de otros y tan lejos que nos sentimos. (Ella lo resumía diciendo: tan cerca y tan lejos que estamos)

 
Una lección de integración en Oriente Medio.

 

                      

        Yemen

 



Relación entre arquitectura y vestimenta.

El art.138 TRLS (Texto Refundido de la Ley del Suelo) (BOE: 30-06-1992) dice:

"a) Las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional habrán de armonizar con el mismo, o cuando, sin existir conjunto de edificios, hubiera alguno de gran importancia o calidad de los caracteres indicados.

b) En los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características histórico-artísticas, típicos o tradicionales, no se permitirá ....elementos que rompan la armonía del paisaje o desfiguren la perspectiva propia del mismo."

armonía. (Real Academia Española de la Lengua)
(Del lat. harmonĭa, y este del gr. ἁρμονία, de ἁρμός, ajustamiento, combinación).
1. f. Unión y combinación de sonidos simultáneos y diferentes, pero acordes.
2. f. Bien concertada y grata variedad de sonidos, medidas y pausas que resulta en la prosa o en el verso por la feliz combinación de las sílabas, voces y cláusulas empleadas en él.
3. f. Conveniente proporción y correspondencia de unas cosas con otras.
4. f. Amistad y buena correspondencia.
5. f. Mús. Arte de formar y enlazar los acordes.
6. f. El Salv. curiosidad (ǁ deseo de saber o averiguar algo).
~ imitativa.
1. f. Cierta vaga conveniencia del tono dominante en el lenguaje prosaico o poético con la índole del pensamiento que se exprese o del asunto de que se trate.
2. f. Imitación, por medio de las palabras, de otros sonidos, de ciertos movimientos o de las conmociones del ánimo.

acorde.
(De acordar).
1. adj. Conforme, concorde y de un dictamen.
2. adj. Conforme, igual y correspondiente; con armonía, en consonancia. En la música se dice con propiedad de los instrumentos y de las voces; y en pintura, de la entonación y del colorido.
3. m. Mús. Conjunto de tres o más sonidos diferentes combinados armónicamente.

Un link de  interés: La obligación de preservar el entorno natural y urbano en el planeamiento urbanístico.

 

 
Foto de iguana en las Islas Galápagos. Luis Martin Moris. Año 2006
 

La disposición de pilares que pueda venir bien en una planta puede incomodar en otra, y resultar del todo inadmisible en una tercera. Cuanto mas diafanidad tengan los espacios del proyecto, mas complicado es su colocación y mas se exige a la estructura. Cuantas mas plantas distintas tenga el proyecto, mas complicado suele ser colocar los pilares.
Como pueden plantearse normalmente varias disposiciones de pilares, conviene estudiarlas antes de calcular definitivamente la estructura, tratando de llegar entre la propiedad y el arquitecto a un acuerdo sobre ello. Si las vigas son de hormigón de canto hasta 30 cm. no conviene disponerlos a mas de 5 m. pues la flecha gobernará el diseño, lo que supondrá vigas de descuelgue (asomando por debajo ó por encima del techo) ó armaduras escandalosas en las vigas. Modulación de pilares. Que los pilares estén dispuestos en una trama ó malla, con distancia entre ellos parecidas con luces discretas ( 3.5 a 4.5 m.) con vigas principales cortas y viguetas secundarias largas, es lo mas aconsejable de forma general.
 

Algunas ventajas e inconvenientes de distintos sistemas estructurales 

                      Todo pilares                                             Muro de carga perimetral y pilares interiores                 Muro de carga perimetral  e interior
 

Tipo	Comentarios	Ventajas	Desventajas
Todo pilares de hormigón		-Aumenta unos 5 a 6  m2. de superfcie útil (para plantas de unos 100 a 140 m2)    -Si la coordinación es buena se cubre aguas + rápido   -Evita control de soldaduras metálicas   -Ocasionalmente se puede aprovechar la capacidad de empotramiento de los pilares extremos.   -Diafanidad interior    -Se concentran cargas en cimentación	-Se puede cambiar la distribución sin problemas   -Mas lenta   -Se concentran cargas en cimentación
Todo pilares metálicos		-Rápida (Si el cerrajero viene pronto)   -Si la coordinación es buena se cubre aguas mas rápido   -Aumenta unos 5 a 6  m2. de superfcie útil (para plantas de unos 100 a 140 m2)   -Posible reciclaje rentable en caso de demolición    -Percepción psicológica de debilidad *   -Diafanidad interior    -Se concentran cargas en cimentación	-Se puede cambiar la distribución sin problemas   -Poca inercia térmica en muros perimetrales   -Necesitan protegerse ante el fuego   -Control de soldaduras metálicas   -Se concentran cargas en cimentación
Todo muros de carga		-La puede resolver solo un albañil    -Mayor inercia térmica exterior   -Percepción psicológica de resistencia y protección   -Los propios muros arriostran    -El muro interior resta posibilidades en la distribución  -Se dispersan mas cargas en cimentación	-Mas complicadas las modificaciones y ampliaciones   -Consume  unos 5 a 6  m2. mas de superficie útil (para plantas de unos 100 a 140 m2)   -Se dispersan mas cargas en cimentación
Muros de carga perimetrales y pilares interiores metálicos	Usual	-Mayor inercia térmica exterior   -Contribuye al aislamiento térmico si son de termoarcilla.   -Diafanidad interior    -Se puede cambiar la distribución interior sin problemas	-Consume  unos 5 a 6  m2. mas de superficie útil (para plantas de unos 100 a 140 m2)   -Control de soldaduras metálicas
Muros de carga perimetrales y pilares interiores de hormigón		-Mayor inercia térmica exterior   -Contribuye al aislamiento térmico si son de termoarcilla.   -Diafanidad interior   -Se puede cambiar la distribución interior sin problemas   -Se dispersan cargas en cimentación perimetral	-Se dispersan cargas en cimentación perimetral

 
A título orientativo se indican las ventajas e inconvenientes de los tipos mas frecuentes. Las ventajas e inconvenientes no tienen porque tener la misma importancia, y pueden cambiar según el sitio y el momento, e incluso en ocasiones, y según criterios, lo que paran unos son ventajas, para otros inconvenientes.
 

                                                Favelas en Brasil

 

A continuación expongo una lista con algunos datos que conviene ó es necesario disponer para realizar un proyecto.

 
# El proyecto, un camino de ida y vuelta

Un camino usual hoy día, pero no por ello siempre el mejor, primero distribuir, luego ver como sostenerlo puede ser un camino de ida y vuelta, de prueba y error, semejante al que se establece entre la distribución interior y el aspecto exterior. Distribuimos, tratamos de sostener. Si se complica, redistribuimos, tratamos de nuevo de sostener.

Puede decirse que hacer un proyecto es la integración de un conjunto de exigencias, con intentos no siempre exitosos, hasta conseguir hacer engranar ó casar distintas cuestiones: una distribución espacial interior, una estructura sustentante, un aspecto exterior, una normativa técnica y urbanística, un presupuesto económico, un plazo, unos materiales de construcción, unas instalaciones y un modo de construir, todo ello, adecuado a un  emplazamiento, una situación y unas circunstancias. Este es en pocas palabras el gran esfuerzo tantísimas veces parcialmente logrado que debe hacer el redactor de un proyecto, se llame arquitecto, ó se llame de otra forma, y que alguien, sea el que sea, tiene que hacer, y ese es su honor y también su responsabilidad.

Para lo cual, dado el aumento y la complejidad creciente de leyes, reglamentos, normativas ... es necesario una amplia preparación de años de estudio y experiencia, pero que como cualquier otra, sea la que sea, el error, la equivocación, está cerca y es detectado en ocasiones por aquel que carece de todo eso.  Pasa así en todos los órdenes de la vida.
 

Dios escogió las cosas necias del mundo, para avergonzar a los sabios, y escogió las cosas débiles  del mundo para avergonzar las cosas fuertes. Corintios 1: 27
 

S.M.C. sentía dolor tras el catéter que se le había practicado recientemente en el hospital. Estuvo consciente durante la intervención y el creía haber observado en el monitor como si los dos trozos de una vena no tuvieran una continuidad perfecta. Para él que el cirujano trabajaba demasiado deprisa... Así se lo había hecho saber a los médicos posteriormente y no le habían hecho caso. El dolor persistía. Al volverle a practicar de nuevo la intervención el por otro lado nuevo facultativo, le reconoció que efectivamente la operación anterior no estaba correctamente realizada habiendo sido necesario corregir el error inicial. (Oct. 2006)
 

 
                             Guatemala

# Con todos las piezas del puzzle, hay que componerlo. Hemos visto que  a lo mejor hemos avanzado haciendo un trozo de puzzle que tenemos que desechar, porque a diferencia del puzzle tradicional, la caja viene vacía y somos nosotros los que la llenamos. Un ser humano no podemos "componerlo", aunque hoy día, con las técnicas existentes podemos si queremos, elegir su sexo, el color de los ojos y otras características mas. No entro en la bondad de ello. Pero nuestro entorno si. Podemos crear algo que sea el resultado de juntar, experiencias, fotos de revista, normativa, lecciones, ó  recuerdos,....La gracia, el acierto estará en que lo creado sea un monstruo frankenstein con las cicatrices a la vista, con injertos que producen el rechazo, en este caso visual, de lo previamente existente ó una conjunción excelente de materiales y formas unidos del tal forma que el resultado sea además algo mas que uno + uno. En realidad, en eso consiste la grandeza de la creación, la procreación humana, en que uno + uno son 3. (si no hay mellizos ó trillizos :-))

   La suma de las partes puede llegar a ser mayor que el todo, o no.
 
 

El papel del propietario y el arquitecto merece alguna precisión mas. Para evitar sorpresas conviene hablar inicialmente de lo que cada uno espera del otro. Aunque pudiera parecer extraño, a veces resulta sorprendente lo diferente que son las ideas que cada uno tiene de lo que le corresponde al otro. Se debe tratar de definir hasta donde llega cada uno. El propietario es el dueño y el que paga. El arquitecto es el técnico y también es el diseñador.  Su misión social es realizar el proyecto de acuerdo a la normativa técnica y urbanística, estética y medioambiental. Los dos firman el proyecto. El arquitecto suele ser elegido por una recomendación ó por que su trabajo ha gustado. También por precio ó por cercanía. A veces por miedo.

En la exposición de motivos de la Ley de Ordenación de la Edificación se puede leer:

"Por otra parte, la sociedad demanda cada vez más la calidad de los edificios y ello incide tanto en la seguridad estructural
y la protección contra incendios como en otros aspectos vinculados al bienestar de las personas, como la protección contra
el ruido, el aislamiento térmico o la accesibilidad para personas con movilidad reducida. En todo caso, el proceso de la
edificación, por su directa incidencia en la configuración de los espacios, implica siempre un compromiso de funcionalidad,
economía, armonía y equilibrio medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del interés general; así se
contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea, cuando declara que "la creación arquitectónica, la calidad de
las construcciones, su inserción armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, así como
del patrimonio colectivo y privado, revisten un interés público".

Hasta no hace mucho años, no era necesaria la intervención de un arquitecto para hacerse una casa de las que llamamos ahora unifamiliares al igual que no hacia "falta" médico para dar a luz. En los pueblos los hacían los maestros de obras. ...Me refiero a las obras. :-))...El Código Civil era una referencia. No había una normativa tan limitativa porque no existía una presión sobre el suelo tan elevada como ahora. Debido a la carestía del transporte los materiales eran de un entorno próximo en  su mayoría.  No había grúas. Había suelo. Se construía bajo y con cierta homogeneidad de materiales porque se usaban los del lugar ante lo costoso de transportarlos desde lejos. Eran volúmenes sencillos. Uno en su casa hacia lo que quería dentro de un orden. No existían revistas. En el otro enorme caso, la vivienda urbana colectiva había depositado desde hacia siglos sobre el trinomio  promotor-arquitecto-ayuntamiento la autoridad en los aspectos estéticos. Los técnicos nunca se le habían negado al arquitecto. La sociedad ha evolucionado. Las leyes se han multiplicado. Las técnicas constructivas han cambiado. La disponibilidad de materiales es mayor. El costo del transporte ha disminuido considerablemente aunque la escalada del petróleo seguramente continue (2008) y haga tal vez inaccesible los transportes de grandes mercancias que hoy día se pueden permitir. La complejidad ha aumentado. Cada vez hay un mayor número de intervinientes. Arquitecto, aparejador, geólogo, topógrafo, coordinador de seguridad y salud, ingenieros técnicos industriales, de telecomunicaciones..., control de calidad...

 Un ferralla indignado decía hace poco en una obra: ha venido el de control de calidad y que meta mas "hierro" en el forjado, el aparejador y mas hierro, el arquitecto y...(yo estaba al otro lado del constructor y no terminó la frase), tiene su parte de razón, tres técnicos para ver un forjado de 50 m2. Increíble. En esas estamos. (X.2006)

Pero en esa misma obra, fue el responsable de control de calidad el que otro día me dijo también indignado la cantidad de obras que había en las que sus estructuras no eran revisadas por su arquitecto ó su aparejador. El, descargándose de responsabilidad había comenzado la conversación diciendo que su obligación era llevar un control de muestras, no sistemático. (11.2006)

No basta dibujar los planos de alzados ó fachadas. Los dibujos no hablan, no suelen hablar de materiales concretos. Son dibujos técnicos que salvo infografías en 3D no representan colores, texturas, etc. No representan el grosor del llageado de una mampostería de piedra, de su profundidad, del color del mortero empleado... Sin embargo si es importante la línea,  también lo es el color, el tono, la textura de los distintos materiales de cara a conseguir un aire, un estilo, una buena relación con el entorno y consigo misma. Hay gente que tiene otras prioridades. En realidad hay quien la relación con el entorno ni se la plantea. Su guerra es otra. Eso no significa que no puedan acertar. Pienso por ejemplo en muchos construcciones de la arquitectura tradicional donde la escasez de materiales, la existencia de apenas un par de ellos disponibles, solucionaba de por si la conjugación de los materiales de la edificación con el entorno. Por una sencilla razón. Los materiales eran del entorno.

Pero si nos planteamos, si pensamos como se va a ver lo que vamos a hacer, hay que tener presente que un diseño cuidado se puede resentir en gran manera porque el borde del alero se ha pintado de un color salmón excesivo ó porque el tono del barnizado de un porche de madera es muy oscuro* y va a infundir un aire demasiado tristón y lúgubre a la casa por los siglos de los siglos. Sobre todo, cuando además el resto de materiales y circustancias ahondan en esa línea.

En una ocasión un constructor decía a un arquitecto  que la casa es del que la paga, y que el arquitecto no va a ser el que elija las cortinas. Y en ese ejemplo extremo tal vez tenga razón,  pero de ahí a permitir que cada cual pueda elegir  su antojo los materiales, formas y colores exteriores de su casa no trae  mas que frecuentemente caos y esperpento que podemos lamentablemente contemplar en muchas urbanizaciones, pueblos y ciudades hoy día.

Con esa máxima individualista cuesta trabajo pensar que se hubieran dado ciudades como Paris, Viena, Toledo...

Pero la situación dejada en manos de los arquitectos tampoco es que se vaya a solucionar mucho mejor. Cuando  estudiaba, la escuela estaba dividida entre clásicos, modernos, postmodernos, regionalistas y montón de ismos mas. No es que los seres humanos hayamos demostrado especial capacidad para organizarnos en una convivencia "sostenible", pero dejar hacer las cosas al que tiene dinero, poderoso caballero don dinero, por la ley del mas fuerte, no es desde luego avanzar en una básica organización social. Tal vez la fachada, el exterior de una casa, sea ese limite que define aquello de que "mi libertad acaba donde empieza la de los demás".

De cualquier forma en relación a lo de las cortinas hay otras opiniones. Hay  casos en que precisamente se contrata a un arquitecto además para que conjugue y coordine las distintas formas, materiales, etc. de la casa e incluso los de estos con los del mobiliario interior y con el ajardinamiento exterior. Como caso paradigmático Frank Lloyd Wright llegaba a diseñar el mobiliario y los cubiertos del comedor. Caminante no hay camino, se hace camino al andar. Pero conviene antes hablar de quien es cada camino.

Para tener un marco que situé el problema puede ser de interés leer estos escritos.

1.- Acerca de un pobre hombre rico.  Adolf Loos

2.- <<...Hay que sumar en este caos todas esas edificaciones de pequeño tamaño construidas por algún motivo práctico, sin tener en cuenta razones de estética o simplemente de respeto a un patrimonio que ahora tratamos de mostrar al mundo. Es común la presencia en los pueblos de una gigantesca nave, un edificio de uso agrícola y de dimensiones colosales, que produce un hiriente cambio de escala en la relación a los valores paisajísticos del entorno, hasta el punto de que las colinas circundantes parecen simples montones de tierra. No digamos en lo que se han quedado esas casitas que se apiñaban alrededor de la iglesia, ahora humilladas a la sombra de estos almacenes, construidos además con los materiales más baratos y sin que, al parecer, deban someterse a normativa alguna...>>  Narciso Maisterra. WWW

Se puede sacar una conclusión que se da con bastante frecuencia, al menos en el entorno en que me muevo. Solemos querer que el entorno construido tenga una cierta armonía, y nos quejamos cuando vemos edificaciones que rompen claramente con el resto pero a la hora de hacer la nuestra, lo que queremos es hacer lo que nos da la gana. Muy cierto es que el hacer lo que nos "da la gana" no siempre produce malos resultados. Lo del gusto es algo muy especial. No he oído decir a nadie "... que mal gusto tengo...". Todo el mundo supone que su gusto es bueno, que tiene buen gusto. Habremos oído decir: fulano tiene muy buen gusto, que se podría traducir diciendo: su gusto es como el mío,  ó me gusta lo que hace. Puede parecer entonces que no hay ciencia en lo del gusto, y tal vez por eso se diga que sobre gustos no hay nada escrito, queriéndose decir con esto último, no que no haya escrito nada, que sin duda obviamente lo hay, si no que no hay nada escrito como Ultima Palabra, con Autoridad sobre el resto para decir "esto es buen gusto y esto malo".

        "Establecemos reglas para los demás y excepciones para nosotros" François de La Rochefoucauld. Escritor francés.

"La libertad sin educación es siempre un peligro; la educación sin libertad resulta vana... John Fitzgerald Kennedy

 

La intervención estética ó formal tiene que ver esto  el dicho popular de "ahí donde fueres haz lo que vieres" y también con el principio de mimetismo y de las modas.

Dice Bronwyn Cosgrave en su ‘Historia de la moda’ (editorial Gustavo Gili) que “la elección que realiza una persona al vestir de un modo o de otro la identifica como individuo o como parte de un grupo”.

"En general, el mimetismo es una estrategia utilizada tanto por las presas para evitar ser cazadas, como por los cazadores para pasar desapercibidos y mejorar así su eficacia. Los animales que poseen esta habilidad pueden imitar tanto a objetos inanimados como animados, es decir, a otros animales." http://www.psicofxp.com/forums/animales-y-mascotas.192/113342-apariencias-que-enganan-el-mimetismo.html

"Los ejemplos vistos hasta ahora podrían hacer pensar que la mejor táctica en la naturaleza es pasar desapercibido. Esto sería cierto si cazar y evitar ser cazado fueran las únicas preocupaciones de los animales. Por ejemplo, pasar inadvertido frente a los depredadores podría suponer al mismo tiempo no resultar atractivo al sexo contrario. De hecho, muchas de la vistosas coloraciones que observamos en muchos animales son una forma de captar el interés de la pareja sexual. Los diferentes diseños que observamos en los animales son el resultado de un compromiso entre las ventajas de destacar entre los miembros de la propia especie y la capacidad para no despertar la curiosidad del resto. http://www.psicofxp.com/forums/animales-y-mascotas.192/113342-apariencias-que-enganan-el-mimetismo.html

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    El tono de la casa

Un error en mi opinión en la elección del tono de la madera que queda multiplicado por que el resto de los materiales son oscuros ó muy oscuros como la pizarra y además en este caso particular por dos motivos mas: la orientación umbría (norte) y el plano de apoyo de la casa con respecto a la calle (muy elevado sobre la calle presentando una gran masa oscura de cara inferior de porche visible desde la calle).

* En este caso concreto pasa como en cocina. Si el cocinero se queda corto tiene fácil solución, basta que el comensal, si le place, pida el salero. Se da otra mano de barniz. Pero una madera que se ha barnizado con un tono oscuro, tiene costoso y entretenido remedio. O sea. No lo tiene por los siglos de los siglos.

Esto en cuanto a la conformación de la casa. Pero hay otros aspectos. El arquitecto, por su posición, aunque en muchos casos relegado últimamente, ya que sobre todo en obra pequeña, se suele establecer una relación directa respecto a lo económico entre propiedad y constructor, tiene conocimientos de costos y tiempos  de ejecución. No es recomendable en principio que el arquitecto proponga tal ó cual contratista ó subcontratista salvo que tenga contratado el control económico y la contratación. Sin embargo cabe entre sus posibles funciones, orientar ó al menos aconsejar descartar determinadas ofertas. Si la obra, ó alguna parte de la obra se dispara de precio por circunstancias, (subida del material en origen, escasez de maquinaria ó personal especializado, situación de monopolio encubierto, falta de competencia, prácticas contra la competencia por concertación de precios...) cabe si es posible, rehacer ese aspecto del proyecto esquivando ese sobrecosto surgido.

                    Caso A real en lo esencial :  (Año 2006)

Al Sr. "X" quiere hacer un vaciado pero al comenzar la excavación se observa que hay piedra aparentemente dura. Su constructor "C" le aconseja llevar una maquina con martillo para tratar de ver la extensión y dureza de la losa pétrea. Así lo hacen. A los dos días, la maquina no compensa que continúe dada la dureza.  "C" le propone llevar maquinaria especializada de alto costo pero alto rendimiento. El coste de la máquina perforadora es de 1500 euros/día, mas otra máquina que rompe, los 2 operarios especializados a razón de 400 euros/día y una pala/martillo para partir y cargar, además de los camiones para transporte. No hay presupuesto. Es por administración. El constructor "C", para asegurarse, no da precio cerrado, pero "mínimo, mínimo" 20.000 euros. Y no concreta los días que son necesarios. Avanza que pueden ser 30 días, pero otro operario que estaba en la obra da una estimación de 10 días. El constructor "C" le dice que hacerlo con dinamita no es posible dada la piscina próxima y además que solo el costo del proyecto de explosivos cuesta 18.000 euros. Su arquitecto, tras realizar algunas gestiones, aconseja al Sr. "X" que busque otras posibilidades que son desaconsejadas por el contratista general. Contacta con la empresa "B" que le informa que la dinamita es la mas económica, unos 60 euros/m3,  del orden de 5 veces menos que los morteros expansivos y 7 veces menos que los quebrantadores mecánicos. Pero acaba pasando inexplicablemente un presupuesto de mas de 36.000 euros. "X" contacta con otra empresa que se dedica a las excavaciones "D". A los pocos días contesta que después de un detenido estudio, cuantifica que los m3. son mas de los previstos, unos 250, y que su presupuesto son 12.000 euros, incluido todo, carga y transporte así como permisos, cánones de vertido y proyecto de demolición por explosivos.

Caso B real en lo esencial: (Año 2005-6)

El matrimonio "L" compró una casa de de una planta de unos 130 m2. con la idea de reformarla. Tras realizar el proyecto, las ofertas son desmesuradas. Deciden, a la vista de que parece mas caro aprovechar lo existente que partir de cero, pedir ofertas de la demolición. La experiencia se resume en: 2 de los ofertantes no vuelven a dar señales de vida. Uno de ellos se baja de un coche de muy alta gama que les sorprende. Los que dan tardan un tiempo enorme y tras estar llamándoles para pedirles el presupuesto. La demolición de lo existente alcanza en algunos casos casi los 18.000 euros. Su arquitecto les pone en contacto directo con la empresa "Z" que le pasa una oferta de 4.500 euros, incluido la carga y transporte así como los cánones de vertedero.

Una nota rápida en relación a las licencias, los ayuntamientos...Después de venir de un ayuntamiento me quedo con las siguientes conclusiones:  La administración está en muchas ocasiones desbordada. No tiene capacidad de control o no la ejercita. Las relaciones entre los ciudadanos y el Estado y entre ellos mismos no tienen arreglo. Todo es temporal. El abuso de poder es una tentación mil veces aprovechada. El Estado no tiene autoridad moral para exigir el cumplimiento de las leyes porque muchas  veces el ni las cumple ni las hace cumplir. Basta que baje la guardia con alguien para que luego los demás aleguen que por qué a unos si transige y a otros no, e incluso en ocasiones sea "avisado" de  que si tira de la alfombrilla con uno, el uno va a tirar de la manta a la administración que ha tenido antes tantos consentidos y sin prescribir.  "Si la administración me mide a mí yo la mido a ella, vienen a pensar". Y en el caso de las obras de edificación frente a otras infracciones que quedan ocultas inicialmente al público, estas quedan en muchos aspectos bien a la vista de cualquiera como alturas, retranqueos, número de plantas... que quiera mirar y medir ó contar. Pero las ofensas no son medibles y en ocasiones detrás de un nueva disputa hay una vieja redecilla. Un vecino demanda a otro por 18 cm. y un tercero no se queja de que  un cuarto le  levante un muro de hormigón de casi 3 m. de altura. en el linde mas alto de su parcela. La sociedad cada vez parece que  se está volviendo mas litigiosa. La administración  al final trata de  cubrirse. Pide una  foto que cumpla la norma  en el momento de conceder una licencia y después cierra los ojos y deja hacer...hasta que alguien tal vez lleva el asunto a los tribunales y entonces sea un sálvese quien pueda. Se cortan 3 cabezas, y a seguir para adelante. Cuando saltó el escándalo de Marbella, la televisión se llenó de mensajes del estilo "..como eso pasa en mi pueblo.." Todo es una gran manta, TOP manta. (IV-2006)

 

 
                                      Perú

Hablo con M. P.M. Tiene en torno a 40 años. Trabaja en una empresa instaladora. ...Hace unos años el arquitecto era dios, dice. Recuerda en una ocasión que uno de los arquitectos con los que trató, puso de vuelta  y media delante de los demás a un jefe de obra. Lo humilló ante todos. Acabó yéndose. En otra ocasión estábamos haciendo un hospital. El arquitecto nos reunió a las 8 de la mañana a 300 km. de Madrid. Muchos tuvimos que ir allí desde la capital. Le seguíamos a todas partes como perritos. Éramos su corte. Así, cuando el preguntase, tenía respuesta instantánea de los instaladores y similares. Estabas detrás de el toda la mañana, a veces para solo responderle una sola cosa... Su poder estaba en las certificaciones. Si le contrariabas y no le gustaba, no cobrabas.  Pero esto cambió. Hasta que la administración empezó a contratar "paquetes" completos y el arquitecto dejó de ser su "representante". Ahora, al menos en mi sector, el proyecto forma parte de un  paquete amplio y el arquitecto prioritariamente está al servicio y defiende los intereses de la gran constructora y no de la administración. Porque en este momento, si el arquitecto quiere algo  y la constructora estima que eso supone un contratiempo, se hace lo que le viene mejor a la constructora.  Trato con muchas constructoras fuertes. A Ferrovial la llamamos perrovial. Son unos cabroncetes. Tal vez cada constructora tenga su propio estilo. Pero para ti, según sea con quien te toca bregar, su estilo te define a su empresa... (I.2007)

        "Te lo cambian todo". J.H.M. Arquitecto (Refiriéndose a los cambios que realiza la propiedad en la obra con respecto al proyecto.( (Hace años en Barquillo)

         "..No te puedes imaginar como te sientes cuando tienes que ir detrás del constructor  para enterarte de las decisiones que ha tomado por su cuenta la propiedad  en la obra de la cual eres  el arquitecto.." M.M.C. (2007)

                              El proceso constructivo de una obra lo puedes entender como un árbol. Un árbol tiene un orden. Para que existan las hojas, antes deben estar las ramas y previamente el tronco. Hay hojas que pueden salir directamente del tronco y ramas que  dependen de otras. Aunque el presupuesto de una obra suele tratar de reproducir el orden de ejecución, no vale para planificar una obra. 

En la construcción debe haber un orden, un orden constructivo. No puede pintarse con pistola el alero sino están los andamios, si no hay un cuadro eléctrico al que conectar la pistola...Hay ramas que son independientes unas de otras, pero otras que dependen de varias anteriores. La falta de realización de una  ó el retraso de la anterior empuja a la siguiente a "nacer" después con el consiguiente efecto dominó. Este orden constructivo depende de cada proyecto y es el que debe tener elaborado mental y/o gráficamente el  constructor. El proceso desde luego tiene cierta capacidad de adaptación.

Planificación posible de obras en el comienzo de una vivienda aislada 

Ordenación de obras en la parte de acabados de una vivienda aislada con tarima de madera y suelo radiante

La forma de construir, como autopromotor ó como contratista general. He conocido varios casos de las dos formas. La primera consiste en contratar toda la obra con un único contratista. Desde mi punto de vista tiene las siguientes ventajas:
-No requiere apenas tiempo ni dedicación. Si acaso, elegir los materiales de acabado si es que es necesario.(ver nota 1*)
-El contratista general responde de todos los trabajos realizados, ya sean por personal propio ó subcontratados si el "vicio" ó defecto es de la construcción.
-No hay que buscar referencias de cada oficio tratándose de asegurar su buen hacer y seriedad. De eso es responsable el constructor.
-No hay que saber nada de construcción. No hay que saber ni por donde empezar, ni por donde seguir, ni a quien avisar antes, ni que herramientas ni cuanto material comprar ó medios auxiliares alquilar.
-Se despreocupa uno de la coordinación entre los oficios.
-Menor responsabilidad a efectos legales por cuestiones de seguridad y salud en la obra.
-No está tan expuesto a plantones, timos ni  engaños. En este mundillo, como en todos también hay picaresca y gente poco respetuosa con el tiempo y el dinero ajeno.

 Como anécdota, un matrimonio, dudando del rendimiento de un operario contratado por horas, puedo comprobar con prismáticos que en 2 horas había colocado 8 tejas.

Como inconveniente, es probable que cuesta mas. El constructor a todo lo anterior le pone un precio. Como dato orientativo -pero solo orientativo-, del orden de un 20 a un 30% de ahorro. Atención porque este dato es muy variable. Un autopromotor de ocasión no consigue los mismos precios que un constructor conocedor y consolidado. 
Pierde la oportunidad de conocer de cerca el proceso de construcción de una obra.

Cuando el promotor va a hacer de contratista debe tener presente:
Tiene que tener tiempo
Tiene que tener paciencia
Tiene que tener la obra en su cabeza, el proceso constructivo, los materiales que tiene que ir pidiendo, los problemas que se pueden dar, como le afecta el mal tiempo..
Si es la primera vez, tendrá que tratar con todos los oficios y suministradores de materiales que intervienen en una obra. Un problema que se dá a veces es que se ha conseguido planificar y coordinar toda la obra, se ha conseguido un electricista, un solador, un yesaire, un pintor, un carpintero... y el electricista falla y tarda una semana mas en venir, y cuando se avisa al yesaire para que venga, este ya no le cuadra en ese momento, y los retrasos se van multiplicando en cascada descuadrando toda la planificación.

                                                            Indonesia creo recordar

"..con el arqto. no tuvimos problemas. El constructor una vez "pillada" la primera entrega se demoró en empezar, mas adelante llegó a pararme la obra durante 4 meses. Tenía mas obras y no empujaba fuerte en la mía. Fue espantoso. Me tuve que cuadrar y le dije: que tanto haces, tanto cobras...Por otra parte, ahora la haría de una planta..". J.K.

 "...mi marido y yo, después de construir nuestra casa y varias reformas hemos llegado a las siguientes conclusiones:
- Que el constructor firme un contrato con plazo y penalización por retraso
- Mayor detalle de cada unidad de obra" (C.P.J. 2006)

       - Las obras objeto del presente contrato quedan definidas por el Proyecto que comprende: Planos, Memoria, Pliego de Condiciones, Mediciones y Partidas de obra.  ( Nota mmp. Es importante que todos los documentos del proyecto formen parte del contrato. En ocasiones, solo se da por sentado que son los planos y la medición, pero no el pliego de condiciones con cuestiones importantes como la forma de medición, criterios de aceptación ó rechazo...)

      - Cualquier modificación de la obra no contemplada en el proyecto inicial será objeto d estudio por el Contratista, elaborando el correspondiente presupuesto y precio para su aprobación por la Propiedad antes de su ejecución.

      - El pago de estas mejoras se realizará de manera independiente del computo total de las obras y una vez se hayan realizado, sin esperar a la terminación de las mismas. ( ...realizado... y aceptado convendría añadir)

      -El comienzo de la obra que se contrata será con fecha ......... y en su defecto la cantidad a indemnizar por cualquiera de las partes que no permitan su cumplimiento será de ....€

     - El plazo de ejecución de las obras queda fijado en .......... En caso de incumplimiento se fija en ......€ como indemnización por semana natural que pasa de la fecha señalada como plazo.

 

                                                            Pueblo en España

Si el personal contratado no es muy experimentado, tendrá que hacer las cosas propias del oficio de constructor, replantear, cubicar la cimentación, interpretar los planos, calcular los ladrillos necesarios, el cemento y la arena, buscar mejores ofertas sin menoscabo de la calidad...saber de rendimientos en la construcción, estar pendiente del personal si no va a destajo, sufrir la tensión entre los deseos de tardar poco y por tanto apretar al personal, y la necesaria contención para no convertir el trabajo ajeno en una explotación, conocer la forma de contratar los forjados, cuanto hormigón pedir para que no falte pero que no sobre mucho ó que tipo de estructura le interesa mas....Es decir, ser constructor, que aunque en este país no se le exija título, es todo un oficio que requiere su aprendizaje, rodaje, experiencia, malos ratos, e impagados, aunque esto último no venga a este cuento.

M.T.H. tiene unos 45 años. Lleva casi 20 años en esto. Se dedica a hacer estructuras. Habla de "cortante", de punzonamiento, de deformada.. No es un estructurista al uso. Ahora tiene dificultades para encontrar mano de obra especializada. Llegó a tener mas de 25 trabajadores. Una empresa le dejó un agujero de 35 millones de pesetas. Le pagaban con letras a 180 días y ahí se fueron. Ahora tiene unos 7 trabajadores en la empresa.  Hay gente que con un hueco de 4 millones ya nunca se recupera".

A ojo sabe si la estructura va cargada o no. Agradece en los planos regularidad y homogeneidad,  facilidad constructiva. " Se asombra que las aportaciones de los suelos lleguen a estar al 50%. Dice: "Y luego me dicen que yo no suba los precios." Me comenta que cree que el hundimiento reciente de unos forjados en Alcobendas fue debido a que todas las armaduras longitudinales de las vigas en los apoyos caían fuera del pilar de hormigón. Fue un problema de punzonamiento. El resto fue efecto dominó, concluye. Hablamos de la complejidad constructiva de algunos detalles de estructuras. De la falta de comunicación entre la mano de obra que la ejecuta y los calculistas. Me recuerda lo que pasa entre mecánicos de coches y los ingenieros/diseñadores de estos entre otros muchos casos de incomunicación entre gremios.  (12.09.06)

# Mano de obra inexperta. Una nota en relación a esto. Hace algún tiempo, al hablar con alguien recién metido a constructor  me contó que al hormigonar un forjado, se le había hundido "porque nadie le había dicho" que debajo de las viguetas había que poner sopandas y puntales.

Y otra nota mas. En una obra se iba a hormigonar un forjado. Me avisaron y fui a verlo. Era un forjado apoyado en muros de carga y en una zona tenía una viga de hormigón de canto de 60 cm. de dos tramos  que recibía el apoyo de dos pilares apeados metálicos que sujetarán la cubierta. Mi sorpresa fue que la armadura de la viga en el apoyo intermedio que consistía en 5 f 16 y que debería ir en la parte superior de la viga trabajando a tracción, la habían colocado en la parte de abajo, en la zona prevista como comprimida. En esa posición la armadura apenas resultaba eficaz, reduciendo la capacidad de carga de la viga a aproximadamente la mitad. El coeficiente de mayoración de cargas no hubiera sido suficiente para cubrir este error que hubiera podido llegar a ser desastroso.
 
No siempre, el constructor experimentado debe ser fiable para el arquitecto. (Quédese el lector profano con la esencia de la idea de este tipo de párrafos y no preste atención  a los datos técnicos) Hace poco, un constructor, hijo de constructor, me propuso una solución que "es la que siempre estoy haciendo" consistente en realizar dos muretes de 1/2 pie sobre las zanjas y pozos de cimentación hormigonadas, separados unos 35 cm. y de unos 40 cm. de alto, dejando alojada una armadura formada por 4f12 y estribos de 8#30, quedando así un murete de hormigón "encofrado" con dos 1/2 pies a los lados de esta viga que sirve de base para apoyar el muro piedra de sótano y de encofrado lateral para el encachado y la solera de este. Sobre esta viga, se dejaban unas placas metálicas con garrotas para soldar posteriormente sobre ellas los pilares metálicos. Resulta que en esta solución "de toda la vida", los pilares metálicos se apoyan y se fijan a unos "enanos" que forman parte de la viga, pero que es incapaz de impedir ningún giro ni corrimiento por si misma, pues en realidad la viga de hormigón sobre la zapata corrida la ha venido construyendo simplemente apoyada sobre esta sin mas conexión con la cimentación. Por otra parte el enano quedaba armado con la armadura pasante de la viga, con una disposición de armaduras que nada tiene que ver con la clásica para un pequeño soporte de hormigón.

Y otra que pone inicialmente los pelos de punta. Fue hace poco, en otra obra de una vivienda, en la que el constructor había comenzado la obra alardeando de su bueno y dilatado hacer. Malo. Estaba revisando una viga que debía tener en vano  7f12 y los tenía. El problema es que justo en el centro del vano, de forma casi imperceptible, gracias por haberme dado cuenta, habían realizado empalmes por solapo de  ¡¡¡ 3 cm. !!!. para 3 de las 7 barras. Ósea, la armadura realmente efectiva eran  4f12. Para cierta  tranquilidad mía y ajena, al recalcular,  reduciendo a 1 el coeficiente de seguridad para el acero, y no mayorando el de cargas,  la sección necesaria podrían ser aproximadamente 3,6 cm2. cubiertos aunque por poco por los 4f12 efectivos.  Si además le añadimos a favor que:

-1- el mallazo de reparto aporta un refuerzo no computado en la resistencia de la viga porque aumenta la gráfica de capacidad en los apoyos y por tanto su margen para plastificarse y ayudar,  (5f5 suman 0,95 cm2. de acero)  (5f6 suman 1,4 cm2. de acero)
-2- el redondeo promedio de la sección a diámetros comerciales que hace constar en planos mas sección que la estricta tanto en vanos como apoyos,
-3- que la conexión entre pilares y vigas se realiza con conectores HEB de casi 50 cm.  que reducen el vano real a salvar pero que no es tenida en cuenta en cálculo además de
-4- aportar masa de acero traccionable y  comprimible en los apoyos aunque sea en fibras no muy alejadas del eje neutro,
-5- la armadura de montaje superior que suele hacerse pasante sobre los apoyos  2f10 ó 4f10 usualmente y que aporta también capacidad extra en los apoyos no computada usualmente en cálculo
-6- que la sobrecarga de tabiquería era para un porche que rara vez la llevaría, 
-7- que alcanzar los 200 kg/m2 de sobrecarga de uso en toda la superficie cubierta ó área tributaria, hubiera requerido una densidad de personas ó cosas totalmente inusual, (5 m2. aproximadamente en este caso) , 1000 kg. ó casi 15 personas de 70 kg. en esos 5 m2. ( ni que estuviera el Bernabeu en frente) 
-8- la readaptación plástica de la viga y de la estructura en general, con redondeos del lado de la seguridad por todos los lados en la capacidad resistente en vanos de viguetas, negativos en apoyos de viguetas, mallazo no computado como refuerzo de negativos en viguetas....que se hubiera podido producir en caso de ser necesario socorrer un tramo interior, etc. nos dan una orientación de hasta que grado llegan los márgenes reales de seguridad en las estructuras.
 

En esencia lo resumiría en que:

El estudio previo es la idea esquemática de conjunto
Anteproyecto es la idea dimensionada
El proyecto básico es la idea acotada
El proyecto de ejecución es la idea desarrollada, delimitada  y determinada,  que lo permita  presupuestar, planificar y construir.

La dirección de obra son las acciones necesarias para que esta se ajuste a lo definido en el proyecto.

En cada fase de proyecto se va incrementando el grado de precisión, definición y desglose de las partes de la obra, global, por capítulos, por unidades de obra y rara vez descompuestos mayores. En la dirección de obra el control económico suele consistir en ir certificando la cantidad de obra hecha hasta el momento requerido.

El documento mas decisivo es el estudio previo, con un nombre poco apropiado a mi en entender porque ni mucho menos es solo un estudio sino la expresión de una solución de proyecto en pequeño, con toda su intencionalidad y carácter, que debe materializarse tras un estudio de toda la situación y la adopción de las decisiones fundamentales, la idea de la casa, el estilo y materiales, la ubicación en el terreno, el esquema distributivo (en vertical y horizontal) , la idea exterior, y un coste estimativo. El "niño" ya ha sido concebido y en el ya va la información primordial. Ya se ha definido lo que lo hace diferente de las demás. El resto es desarrollo y maduración. Menos decisivo por tanto pero con carácter confirmatorio es el anteproyecto que pone dimensiones a la idea y puede permitir decidir la viabilidad geométrica del llamado estudio previo y da un avance mas comprometido del presupuesto (que por otra parte a la postre va a estar en manos de terceros y en un mercado bastante disperso). Hasta no dibujar con medidas no se puede concluir nada. El proyecto básico aporta poco en proporción a lo anterior,  algo de desglose en los costos por capítulos que no suele ser relevante para este tipo de obras, y las cotas, pero acotar lo dibujado en el anteproyecto es una tarea que puede ser trabajosa pero no supone decisiones sino únicamente la mera expresión numérica de una dimensión ya determinada. El proyecto de ejecución añade la necesaria y suficiente definición, detalle y concreción de la estructura, las instalaciones,  los materiales y soluciones constructivas, la medición de la obra en unidades desglosadas,  así como el pliego de condiciones técnicas del proyecto de forma  que el constructor pueda presupuestarlo, planificarlo y realizarlo.

Las definiciones y contenidos legales de estas fases se pueden ver en el Real Decreto 2512/1977, de 17 de junio. BOE, 30 de septiembre de 1977.

El tenor literal del apartado 1.3 del artículo 6 del CTE (Código Técnico de la Edificación) es el siguiente:
 

”a) el proyecto básico definirá las características generales de la obra y sus prestaciones
mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido será suficiente para
solicitar la licencia municipal de obras, las concesiones u otras autorizaciones administrativas,
pero insuficiente para iniciar la construcción del edificio…
 

b) el proyecto de ejecución desarrollará el proyecto básico y definirá la obra en su totalidad sin
que en él puedan rebajarse las prestaciones declaradas en el básico, ni alterarse los usos y
condiciones bajo las que, en su caso, se otorgaron la licencia municipal de obras, las
concesiones u otras autorizaciones administrativas, salvo en aspectos legalizables…”
Ello implica que se haya querido distinguir ambos momentos, el de la acreditación de que el
proyecto cumple con la normativa urbanística (cuya verificación es competencia exclusiva del
Ayuntamiento) y el de la aportación del proyecto completo, control que es compartido con otros
órganos.
 

(A partir del 30 de marzo de 2007 o siempre que las obras con licencia solicitada
anteriormente a esa fecha se inicien más tarde de los tres meses siguientes a la fecha de
concesión de la licencia: el CTE deberá cumplirse en su totalidad.)

Las partes de un proyecto de ejecución. Tradicionalmente un proyecto tiene 4 partes diferenciadas. Memoria, Pliego de condiciones, Mediciones y Presupuesto y Planos.  (por desarrollar)
 

Hasta hace no mucho, la forma de presupuestar era a ojo. Era, debía ser, un ojo curtido por la cuenta que traía. Como experiencia directa en el año 1990 contacté con un constructor en la provincia de Guadalajara que quiso saber, si no recuerdo mal, los metros cuadrados construidos, el número de plantas y si la piedra iba hasta arriba. Eso le bastó para dar presupuesto. No quiso ni pidió las mediciones desglosadas. Recuerdo que su lenguaje era cerrado y costaba entenderle. Hoy día, es mas usual el presupuesto por aplicación de precios unitarios, lo que exige la medición desglosada en unidades de obra, la concreción de los precios unitarios de cada unidad y la correspondiente aplicación. De ahí que la medición, los criterios de medición, tengan una importancia fundamental. *(ver bibliografía)

(En ocasiones cuando hay prisa y conviene avanzar rápido, si está hecho el proyecto básico, mientras que se espera respuesta y posibles requeridos para el visado en el colegio de arquitectos, se puede ir confeccionando la medición, y lo que es mas importante, la redacción de unidades de obra, ya que la medición puede ser aproximada inicialmente. Con 3 ó 4 copias de la documentación del proyecto básico sin visar y la redacción detallada de las unidades de obra se puede ir pidiendo ofertas a distintos constructores. Esta medición conviene que tenga constancia de los criterios de medición que se adoptan para presupuestar y certificar, pero las cantidades puede obtenerse inicialmente de otro proyecto asemejable. Lo importante es comparar precios y plazos. De esta forma se puede ganar 20 ó 30 días.  Si en vez de salir 30 m3. de hormigón luego salen 33, se pagan 33 y listo. Solo en casos en que el presupuesto disponible sea muy justo, y queramos saber el presupuesto exacto de la obra para realizar eventuales modificaciones de proyecto, cambio en las calidades...ó queramos precio cerrado por ejemplo, puede ser preciso contar con la medición exacta. Así nos ponemos en contacto antes con los constructores, antes se ponen a elaborar el presupuesto, y antes nos pueden dar fecha de comienzo. El resto de la documentación, cimentación, saneamiento, estructura, instalaciones, pliego de condiciones...se elaboran ya mas tranquilamente. Una nota, el plano de carpintería suele ser conveniente aportar también en ese primer "avance" de documentación indispensable para presupuestar.)

<<... voy a pedir 4 presupuestos. Todos son constructores con buenas referencias. En realidad, me han hablado tan bien de ellos que no me importa que me cueste 2 millones mas de lo que deduzco por otros, si me empiezan la obra pronto y me la terminan pronto. Eso si, 2 millones, no 15....J.F.K. Dic. 2006...>>

Si embargo, en tiempos revueltos, ocurre lo siguiente: (Entresaco unas líneas de un correo electrónico recibido en mayo 2006)

<<...Te cuento un poco nuestra deprimente experiencia de este fin de semana… .
Habíamos quedado para el sábado por la mañana con el constructor X de los dos chalet esos junto a la carretera.
Nos dijo que fuéramos por la mañana, que el estaría trabajando hasta las 2.
Llegamos a las 12H30 y ya no había nadie. La obra estaba como un solar…
Le llamamos y buzón de voz, nos llama al cabo de un rato y nos dice que se había marchado, sin más.

Quedamos para el día siguiente (ayer) en F (donde vive).
Nos sentamos en la terraza de un bar y comenzamos a alucinar…
Nos dice que si, que nos va a dar el presupuesto, pero ni se ha mirado el proyecto.
Nos pide cuatro aclaraciones y al final nos dice que 800,00 € por metro cuadrado pero sin incluir ni electricidad, ni fontanería, ni estructura metálica, ni cubierta de madera…
Sólo hormigón, ladrillo, yesos, que es lo suyo, que para lo demás si queremos nos da el teléfono de unos que lo hacen...
Nos da la risa, le decimos que se tire de la moto… y nos vamos....>>

F.T.J. dice lo siguiente (cito de memoria) oct. 2006:

<<...Tengo 34 años y quiero salir de la casa de mis padres. No quiero esperar a que los constructores dejen de tener tanto trabajo. Hemos contactado con varios de ellos, sobre todo conocidos. Algunos han tardado varios meses en darnos presupuestos. Otros ni han contestado. Varios han pasado presupuestos desorbitados. Llevamos unos meses desesperados. Me llevo la idea de que en el mundo de la construcción hay mucho gitaneo, mucha mentira. Alguno me ha propuesto sistemas constructivos nuevos, y que su arquitecto llevara la dirección de obra...>>

El presupuesto. La medición. El contrato

En bastantes ocasiones el primer presupuesto recibido del constructor es en realidad un resumen por capítulos. No es conveniente aceptar  el presupuesto por este documento. Para aceptarlo hay que pedir a continuación el presupuesto desglosado por unidades de obra todo lo detallado y concreto posible y ajustado al redactado en el proyecto. Podría ocurrir por ejemplo que una vez aceptado, nos podamos encontrar posteriores "retoques" que sin alterar aparentemente el precio total, si se haga en realidad. Es decir, unidades de obra como los solados ó alicatados, donde su descripción puede ser del tipo...solado con plaqueta de gres con un costo de material de hasta 2000 ptas/m2 se convierta en ..solado con plaqueta de gres con un costo de material de hasta 1200 ptas/m2 . una vez aceptado el presupuesto. Pero lo peor no es eso.

El Código Civil en su articulado permite los presupuestos a tanto alzado. Pero el que lo permita el Código Civil no significa que le interese al propietario. ¿Porque? Por que una obra normalmente nunca es como se prevé el proyecto. Tabiques nuevos, ó que no se hacen, ventanas mas grandes ó mas enchufes que en el proyecto,  unidades de obra imprevisibles,  hacen variar la obra final respecto a lo inicial. Cosas de mas y cosas de menos. ¿Y como se valora esas obras si había un precio global sin desglose? ¿como se valora que se quiso hacer una ventana donde había un muro, con todo lo que conlleva, mas cristales, menos muro, menos aislamiento, menos yeso y pintura en paredes. Esta situación puede ser el momento que el constructor aprovecha para teniendo la obra contratada, cobrar caro las modificaciones. Y algunos tienen tendencia a cobrar las demasias pero no las mermas. Sin precios unitarios previos acordados, la relación económica con el constructor puede ser una batalla campal.

Hágame caso, que tal vez se evite algunas lágrimas. No empiece la obra de la casa hasta que no tenga un presupuesto. Si lo acepta firmen todas sus hojas y quédese con una copia. Haga firmar al constructor una copia del proyecto, con todos sus documentos, Planos, Pliego de Condiciones, Memoria, y Mediciones. No empiece la obra hasta que no tenga un contrato firmado. Pida que un abogado especializado se lo elabore ó lo revise antes de firmarlo. Le costará entre 200 y 300 euros (Madrid 2007). Si esta bien hecho le podrá ahorrar disgustos. Asegúrese de que en el presupuesto  firman los precios unitarios. Repito, asegúrese de que el presupuesto tenga todos los precios unitarios. Es muy importante que el proyecto contenga una buena medición. No crea que es tan fácil.  Compruebe que las mediciones de elementos superficiales descuentan como poco el 50% huecos mayores de 2 m2. Revise de cara a los pagos, si figura en algún lugar del proyecto, que es lo que ocurre si las mediciones de obra son mayores ó menores que las del proyecto. O si hay contradicción entre los documentos de proyecto. En ocasiones, cuando hay distintos intervinientes se da un mayor número de  contradicciones entre las partes del mismo.

Un proyecto de una vivienda maneja la mayor inversión económica que hace una familiar en su vida. Y si el proyecto, que es la raíz, no está bien realizado, sus defectos podrán ir causando problemas a lo largo de la obra y después de ella. Y con la competencia profesional creciendo cada vez mas, también en los proyectos hay bajas temerarias, así como alzas injustificadas. El mercado de los proyectos se ha enturbiado, y al igual que se comete la grosería de valorar la carestía una vivienda respecto a otra únicamente por la diferencia del costo unitario por metro cuadrado, se hace igual con los proyectos.  Y no se sabe si es bueno hasta que no se ha abierto el melón, ósea se ha contratado. No es fácil hacer un proyecto compacto, coherente, bien medido, detallado, práctico, sin lagunas, además de bien dimensionado, bien distribuido, bien orientado, estético y que cumpla la cada vez mas desbordante normativa. Y todo eso a precio de mercado. El mercado cuando lo que se busca obsesivamente es el precio ya se encargará de ofrecer rebajado un tanto el precio y tres tantos la calidad, pues esta tarda mas en salir a relucir. Como autopromotor, trate de supervisar todos los aspectos. Los intervinientes pueden tener descuidos  y posiblemente agradezcan sus observaciones, su seguimiento y su atención. 

Evite las partidas a tanto alzado (que su precio no depende de su medida).  Evite unidades de obra por administración (que su precio depende del tiempo que tarda en ejecutarse), son cheques en blanco. Puede ser buena idea hacer constar en el contrato que en caso de que se hayan realizado unidades de obra sin precio acordado, y en caso de no haber acuerdo entre propietario y constructor, el precio se obtendrá de alguna base de precios de la zona, por ejemplo, la de Guadalajara mas un incremento, el 19%, ya que estas dan precios de ejecución material y no de contrata. Otra posibilidad es que en contrato se acuerde aceptar el precio fijado por la Dirección Facultativa. Esto tal vez anime al constructor a pasar presupuesto antes de hacer las cosas. Realice los pagos solo cuando le presenten certificaciones firmadas por la Dirección Facultativa y el constructor. La ley indica que las certificaciones las elabora el aparejador y las conforma el arquitecto. En la práctica las suele elaborar el constructor y el aparejador y ser conformada por el arquitecto.  Debe constar también, insisto,  la  conformidad del constructor. Compruebe que en el contrato figura que los pagos se harán tras la presentación de las certificaciones. Todas estas pautas, si las sigue disciplinada y escrupulosamente, le proporcionan un marco legal y una constancia documental para frenar abusos ó indefensiones, que de otro modo, tal vez los tenga que sufrir. He visto situaciones así muy de cerca y no suelen ser agradables para nadie. Cuando haga el pago, exija factura. Revísela. Compruebe que está firmada y que pone PAGADO. No se crea, aunque se lo digan, que vale como justificante de pago la mera factura sin firmar ni poner pagado.

Asegúrese que cuenta con suficiente capital para afrontar la obra. Realice las menos modificaciones posibles.  No retrase la obra con sus indecisiones. Vaya pensando junto con su arquitecto en los materiales. No lo deje para una semana antes de que los vayan a necesitar.

Guarde con cuidado todas las constancias documentales. Sin ellas, llegado el caso, le será difícil, imposible ó costoso aportar pruebas de sus actos y de los demás ante un juez.  A veces las cosas llegan hasta lugares insospechados. Las cosas pueden ir bien durante toda la obra. Pero a veces van dejando de ir bien. Si ha sabido nadar y guardar la ropa, estará mas a cubierto. Las palabras se las lleva el viento, pero lo escrito en papel a buen recaudo, permanece. Espero que esto no le desanime de esta empresa. Pero son precauciones que debe tener sin excepción. Lea despacio las facturas y demás documentos importantes antes de aceptarlos.

Revise bien las facturas antes de firmarlas, letra por letra, y si no está conforme con ella, ponga RECIBÍ con fecha la fecha real que la recibe, firmado...Esto es válido para todo tipo de documentos. Vea este ejemplo de lo que pudiera haber pasado a Mario si hubiera firmado sin mas:

                                    Pedro Garcia, P.G. es constructor. Una y otra vez Mario, el propietario, le había pedido precios unitarios de la obra pero siempre recibía largas. Además le venia solicitando al constructor desde hacia tiempo una factura en regla de las cantidades que le había ido dando. Al cabo de varios meses de obra,  Pedro se presentó con un presupuesto y con una factura justificando lo pagado pero le dijo a Mario, el propietario, que su abogado le había dicho que no le daría la factura si no le firmaba el presupuesto de demasías. La factura que presentaba contenía unos precios desorbitados y unas mediciones a verificar. ¿Que había maquinado este constructor? Preparó un presupuesto con fecha muy anterior, y se lo trató de hacer firmar al propietario. El propietario, ya indignado del chantaje y malas artes del constructor, al leer la fecha que se hacia constar como presentado mucho antes de ese momento pospuso la firma y  habló con su abogado. Este le indicó que podría dar por recibido el presupuesto, haciendo constar RECIBÍ con fecha actual. Esto  no acreditaba su aceptación y ubicaba en el tiempo la fecha real de recepción. De está forma, evitaba que el astutillo constructor pudiera argumentar que el presupuesto estaba aceptado con fecha muy anterior a la que en realidad se hizo y poder demostrar ante terceros que el propietario antes de acometer las obras, había recibido y aceptado el presupuesto y por tanto no tenia derecho a cuestionar la cantidad y precio presupuestado salvo por motivos de calidad. Un sin vergüenza.  Lamentable el caso es verídico y reciente. Tengan cuidado.

Una nota rápida sobre las mediciones. En general cuantos mas desglosadas mejor, cuanto mejor se pueda medir físicamente cada elemento de la obra mejor. Esto exige en general una mayor trabajo de definición en el proyecto pero de otra forma, y con las llamadas partidas alzadas, el contratista como no sabe bien las cantidades que intervienen y por tanto la mano de obra necesaria se cubre al alza.

Tal vez haya pensado lo importante que es contar con un buen proyecto.  Un aparejador me decía que cuantos problemas se evitarían en las obras si se contara con buenos proyectos. Pero, claro, en los tiempos que corren, año 2007, la competencia, las prisas, las presiones, el desconocimiento, los precios a la baja... y la calidad también.

Si en la obra, surge un industrial que plantea otra forma distinta que por certificaciones tenga mucho cuidado con esas otras formas de pago.  

Vea el siguiente ejemplo sacado de un caso real y reciente (en 2.008) : Bartolo se pone en contacto con Demás para que le haga la cubrición de su casa. Acude un comercial  y después de charlar saca un contrato. En el aparece el precio por metro cuadrado y el precio por metro lineal y le pide el 60% por adelantado. A Bartolo le parece bien y lo firma. Pues mal. Demás tarda 2 meses en empezar y el contratista general le ha dicho que mientras se trabaja en la cubierta no quiere tener a nadie debajo. Bartolo va  a ver el contrato y ve que no aparece fecha de comienzo por lo que no puede decirle nada. Tras  empezar, la obra va lenta, muy lenta. Solo va un trabajador que lo hace muy bien, pero es mayor, le gusta trabajar solo y se cansa pronto por lo que trabaja media jornada. Además está teniendo problemas de salud, con lo que varios días ha faltado para ir al médico. Eso unido a que otros días no va porque está lloviendo y otros su patrón le manda a hacer otras gestiones están provocando que la cubierta lleve varios meses y aún no esté ni la mitad hecha. La obra sigue sin cubrir, determinados elementos de madera siguen deteriorándose, y corre el costo de mantener el andamiaje de seguridad para la cubierta. Para mas inri, cuando la obra va por 1/3 parte, le piden un 25% mas. Bartolo está lo que comúnmente se llama "pillado". Comenzó estando y sigue estándolo. Está a merced de la buena ó no buena voluntad de Demás. Ha controlado el costo pero no el tiempo, que es otra forma de dinero, por lo que en realidad no tiene control sobre la obra.

Es decir, precios unitarios, forma de medición, forma de pago, fecha de comienzo, fecha de finalización, causas admisibles de retraso (únicamente el mal tiempo inicialmente) y penalización por retraso  son datos que deben estar concretados y firmados para que la relación sea equilibrada. La falta de alguno de ellos puede hacer que la sartén la tenga cogida por el mango el constructor. 

Otra cuestión importante, # los criterios de medición.

La forma de medir las obras es muy importante. Imagínese un muro como el de abajo. En el dibujo se han puesto medidas.

Si a un profano le preguntan como mediría los metros cuadrados (m2) de ladrillo que hay hechos por ejemplo en el muro dibujado haría unas cuentas mas o menos como estas:
 

Mediría todo el muro como si estuviera entero: 3x14=42 m2.
Hallaría los metros cuadrados de las ventanas y puertas así:
Ventana pequeña izquierda: 1.40x1.20=1,68 m2.
3 Huecos de cristaleras: 3x2.00x2.60=15,6 m2.
Sumaría los 4 huecos que no llevan ladrillo son 17,28 m2
Restaría al al total,
42-17,28=24,72 m2.
Acabaría diciendo que los metros cuadrados de ladrillo realizados son 24,72 m2.

Merece la pena que lea esta parte con atención, porque le puede ir mucho en juego.

Pues bien, en construcción los metros cuadrados de muros, yesos, aislamientos térmicos, pinturas... se pueden medir de otra forma. A cinta corrida. Tata chan...
¿Que es esto?
Pues que los huecos no se descuentan como no hechos. O sea, los metros cuadrados "hechos" de este muro serian 42 m2 y no 24,72  como cualquier hijo de vecino con educación general básica aprobada podría deducir. Y atento, porque tal vez se  los querrán cobrar.
 

Y si por ejemplo el m2. de muro de ladrillo de 1 pie de espesor está a 60 € (Madrid, año 2007) si uno no puede evitarlo le va a querer cobrar 60x42=2.520 €
en vez de 60x24,72=1.483 m2.

O sea, mas de 1.000 euros mas. Un dinero. Pero aún mas. Porque si además el cerramiento lleva mas cosas, aislante térmico, un tabique interior para formar cámara de aire, una capa de yeso, pintura y un chapado de piedra por el exterior, y todos estas "capas" las miden a cinta corrida, ósea, sin descontar lo que realmente no se ha hecho, pues la construcción de ese cerramiento sale muchísimo mas caro.

¿y que argumentos usan los constructores para tratar de cobrar lo que no hacen?. Pues generalmente, que los huecos interrumpen su trabajo, y les hacen rendir menos, porque tienen que poner límites ó recurrir a operaciones complementarias como partir los ladrillos, buscar piedras de un tamaño determinado, encintar el borde para no pintar la ventana, dejar de apretar la pistola de proyectado...

Mal comparado es como los taxis. Uno se sube en un taxi para que le lleven. Pero cuando no le llevan también le cobran. O sea, en un atasco. Hasta un punto  en que si el atasco es muy grande, uno se baja y se va andando. Y al pobre taxista nadie le da nada por dejarle empantanado en medio de un atasco. Pero ojo, en una obra no se puede "bajar" de ella cuando quiera. Bueno, si se puede, pero el constructor puede tener el derecho a pedirle una cantidad de dinero por lucro cesante,  o sea, por el dinero que hubiera ganado si usted no se hubiera bajado del taxi, digo de la obra. :-)

Veámoslo algunos números mas.
Si sumamos el costo de todas las capas que antes citábamos, el cerramiento cuesta 162 €/m2
Si los huecos son 17,28 m2., por no hacer los huecos están cobrando 162x17,28=2.799 €. Escandaloso. Al menos a mi si me lo parece.
Por eso, generalmente,  se usa una forma de medición mixta. Los huecos pequeños, por ejemplo, de 1,20x1,20 ó de 2,00x0,80 si se miden a cinta corrida, o sea, como si no existieran, osea, como si se hubieran hecho. Pero los huecos de mas de 2 m2. se descuenta. Pero hay quien para los huecos mayores, en vez de descontar todo el hueco, descuenta la mitad. En fin, un mundo.
Por eso, es tan importante que en proyecto venga definido como se miden las cosas. Con que criterio, y que en la obra, se adopten los criterios que se indican en el proyecto.

Una precisión respecto a la medición de huecos. Si el que coloca la piedra tiene que hacer la jamba, (borde vertical de un hueco) una de dos, o mide los metros lineales de la jamba y los cobra como tales, ó mide a cinta corrida el muro y luego si el hueco es menor de dos metros, no lo descuenta, y si es mayor, descuenta  el 50%, ó el 100%.

Otra precisión respecto a la medición de cristales. Un ejemplo de criterios es el siguiente.

  3+3-C-Planitherm de 6mm ------ 88,05 € m2 (5.2008)

 

Todas las formas tendrán un incremento en el precio del m2 de 50%

Las piezas que tengan un lado superior a 2.50 m tendrán un incremento de 20%

Las pieza que cuadren mas de 4.00 m tendrán un incremento del 20%

 

En la fotografía se puede apreciar a la derecha el borde del chapado al llegar a un hueco. Observar la mira que se ha colocado para realizar bien el quiebro.

Observar en esta otra foto, tanto arriba como en la planta inferior como no hay jamba chapada de piedra. Arriba, el chapado de piedra acomete directamente contra el elemento de madera y abajo, la jamba se ha hecho con un enfoscado de mortero de cemento. No cabria por tanto medir jambas de piedra.

Hay que tener en cuenta que:

Hay proyectos que no definen bien los criterios de medición.
Los presupuestos de los contratistas varían el criterio de medición del proyecto.
El proyecto debe indicar con que criterio se ha realizado la medición del proyecto y los distintos ofertantes deberían mantener ese criterio.
Atención pues al criterio de medición, que a veces es causa de problemas, malos entendidos y discusiones.
 

Por tanto,

cuando las unidades se miden por su superficie, como muros, forjados, yesos,... los dos criterios tradicionales de medición son:
1.- Descontando huecos. Mide la superficie total y luego descuenta los huecos existentes, ya sea de puertas, ventanas, huecos de escaleras, claraboyas,...
2.- A cinta corrida. Mide la superficie total y no descuenta los huecos.
3.- Mixto. Mide superficie y luego descuenta los huecos existentes mayores de determinada tamaño. ...ó con el criterio alternativo de descontar una cara...

 

Repito, la explicación del cobro de unidades de obra que no se han hecho, se basa en que al haber muchas unidades de obra como forjados, cubriciones, yesos, aislantes, pinturas, tabiques, muros... que tienen usualmente huecos, requieren en ocasiones un tratamiento de su borde que concentra costo, (ya sea por mano de obra y/o materiales) por lo que  se prescinde de deducir el hueco. Esto por otra parte facilita la medición a todos, incluidos los técnicos, pero a costa de generar desacuerdos y fricciones en la obra. Se adopte el que se adopte, insisto, lo fundamental y que debe de quedar claro y por escrito entre ambas partes antes de comenzar , es cual es el precio unitario, la medición presupuestada y su forma de medir. Esto puede ahorrar muchos malos tragos, pues incluso con la mejor de las voluntades, la memoria falla y si es con el tiempo mas. Una nota mas. Piense entonces lo caro que puede salir un ventanal grande si estas cuestiones no están contempladas en el proyecto y en el contrato de obra. Si al costo de la carpintería de PVC pongamos por caso, le añadimos el precerco que se pone para delimitar el muro y recibir la carpintería, le añadimos el acristalamiento hoy día doble, y que el hueco, otros oficios lo cobran aunque no lo hagan, entonces, el ventanal sale carísimo. Una ventana usual de 1.20x1,20=2,40 m2. cuesta: Costo de carpintería y doble cristal: 2,40x290=696 €. Costo de haber dejado el hueco: 2,40x162=388,80 € ------------------------------------------------------------------------------- Total....................................................1.084 € Y un ventanal de 3x2=6 m2. si no se descuentan huecos sale 6x452=2.712 €  Asegúrese por tanto que en el proyecto se descuentan huecos al medir, por lo menos los grandes, y que la forma de medir se especifica en el  contrato con el constructor, y este se somete a la indicada en el proyecto.

Algunas mediciones

Un extracto de las mediciones de un conjunto de proyectos de parecidas características (esquema inferior) se puede ver pinchando aquí.

             Pinchar en la imagen para ver extracto de promedio de mediciones

 

Ver un ejemplo de una medición y presupuesto (la definición de las unidades de obra simplificada) Pinchar aquí.

Otro ejemplo de presupuesto aqui
 

 
                  Jamaica

Es difícil estimar con precisión el tiempo dedicado hasta que se va a dar por finalizada una obra. Hay partes que son mas previsibles que otras. Por ejemplo, el tiempo empleado a gestión, visado, ó al proyecto de ejecución. Pero un cambio brusco en el criterio de la propiedad, una licencia que se complica ó una estructura que se enrevesa y obliga a reconsiderar la distribución puede desbaratar las estimaciones iniciales.
La parte mas impredecible es la del anteproyecto, la parte creativa. Suelo decir que nadie puede decir "voy a tener un hijo en 6 semanas". Y con un proyecto pasa igual. Quien diga lo contrario miente ó se la está jugando. Dar un plazo para tener una idea original y que además sea buena es comprometido. Lo mas probable es que si la fecha se acerca y los nervios afloran hay tendencia a tirar de archivo. O sea, copiar. Y para copiar entonces no se necesita desde luego  6 semanas. Se elimina creatividad y se suplanta por lo conocido, por lo hecho. Deja uno de intentar hacer lo que no sabe (proyecto "creativo") y pasa a hacer lo que sabe (proyecto "industria"). Pero entonces ya no es el proyecto el que se adapta al problema, es el problema el que se adapta al proyecto [existente], con todas las consecuencias. Ya no es un traje a medida, y dependiendo de la habilidad de adaptación, el proyecto puede llegar a chirriar en muchos aspectos. A veces, como se suele decir, no entra "ni con calzador..".

Con todo y con esto, traté de realizar un cuadro con mis tiempos de proyecto promedios. Un proyecto de una casa, mas de 100 y menos de 200 horas entre proyecto, gestiones  y dirección de obra de tiempo directo. De proyecto en torno a 100 horas. 11 jornadas de 9 horas si fuera con dedicación exclusiva, cosa totalmente inusual. Al que pueda interesarle se pueden ver pinchando aquí. Cuatro avisos sobre los tiempos. Primero, son estimativos. Segundo, están hechos de memoria. Tercero, son de los últimos proyectos (***). Cuarto, son los míos, hechos a mi manera.

(***Nota: en los primeros proyectos, el control ó conocimiento del tiempo era impensable para mí. Estaba demasiado enfrascado y desbordado por ellos como para poder pararme a pensar y ver cuanto tardaba. En el primero, se que estaba obsesionado con el y no tenía ni idea de como iba a ser. Normalmente tardaba mucho mas que ahora, tanto en el proyecto básico, como en el de ejecución. El primer como decía, que fue la casa de un amigo, estuve con el tal vez un año y medio, no lo sé, ya no recuerdo bien.. un montón. No salía y no salía.  Mi imaginación era un desierto. Y no quería animarla copiando. Cogíamos el coche y nos íbamos a ver casas por ahí. Pasado algo de tiempo solo tuvimos claro el material. Chapado de piedra rubia con junta aclarada. Nada mas. Y el tiempo seguía pasando. Fue toda una lección de humildad, tanta que al final, el  proyecto fue eso, una casa que en vez de altiva y encumbrada, bajaba humillándose con su tejado hasta el suelo. Pinchar aquí para verlo.)

                                                                                        Aldea sudanesa de Mastariha

                                                                                            Puerto de Bermeo. Vizcaya. 

                                                          Poblado de Sudan

 
                                                     Jaén capital

A.M.E. cuenta con capital suficiente para sufragar la obra. Ahora lo tiene en fondos de inversión pero está pensando entrar en bolsa. Quiere saber que calendario de pagos va a tener que hacer a lo largo de la obra para utilizar el resto. El constructor le ha dicho que para empezar unos 24.000 euros. Luego unos 12.000 euros cada mes. (oct.2006)

Susana T.L. consulta sobre la viabilidad de comprar una parcela de 1.000 m2. con una casa construida. Su idea es segregar dos parcelas de 500 m2. Una amiga se quedaría con la construcción existente para rehabilitarla. Ella quiere hacer sobre el resto de terreno una casa de una planta baja mas bajo cubierta. Abajo quiere dos dormitorios, uno de ellos el principal. La vida cotidiana se desarrolla en una planta. Es joven pero tiene un problema en las rodillas y no quiere escaleras. Le gustan las casas de una planta. Ahora, subir en brazos a su hija cuando está dormida a la planta de arriba la destroza. No quiere que sea "moderna". La resultan frías. Dice que eso lo ve mas en Ibiza, en lugares cálidos, pero en la sierra, prefiere una casa de materiales y colores cálidos.

Concretamos unas superficies útiles de la planta baja.

A la superficie útil le sumamos 4 lados de 10 m. y 0.37 m. como ancho de muro exterior.  Suponemos unos 3 m2. ocupados por los tabiques interiores. Total superficie construida en planta baja. 100+4x10x0.37+3 =118 m2 sin porche. Redondeamos a 120 m2. Para el bajo cubierta estimamos 100 m2. Porche: 20 m2. reales (10 m2. construidos).
Total superficie construida (Pl. baja + bajo cubierta + porche): 120+100+10 =230 m2.

 

230 m2. por 125.000 ptas/m2. de construcción estimativo para las calidades que quiere: 28.750.000.-
El terreno  se  está  pagando en esa zona  a 50.000  ptas/m2. Luego 500  m2.x 50.000=25.000.000.-
Proyecto,  licencia,  direcciones  de  obra, estudio geotécnico  y otros  gastos  menores: 3.500.000.-
Gastos hasta  aquí: 29+25+3.5=57.5 millones. Faltan gastos  notariales, registro,  impuestos  e ivas que pueden ser unos 6.000.000.-
 

Su casa estima que la puede vender por 60 millones. Si se le va de costo deja el bajo cubierta sin terminar y la casa sin embargo es utilizable. 
 

#  Segundo  ejemplo de números gordos:

Erika R.J. me llama para asesorarse sobre la posible construcción de una casa. Quiere saber si emprender el camino de hacersela ó comprarla hecha. Está viendo chalet que no le gustan por 70, 80 y 90 millones de pesetas.

Después de hablar con ella, hago unos números:

Parcela aprox. 500 m2.                                                                                                          37.000.000.-

Construcción  200 m2. en dos plantas sobre rasante calidades medias-altas:                             30.000.000.-

Proyecto,  licencia,  direcciones  de  obra, geotecnia, topografía  y otros  gastos  menores:          3.500.000.-

Notaria, Impuestos y  Registro de: Compra de parcela; Obra nueva; Hipoteca de 150.000 €:          4.000.000.-

Iva construcción 7% s/30.000.000.-                                                                                           2.100.000.-

Total gastos aproximados.................................................................................................  76.600.000.-

 

# Algunos gastos
Licencia de obras: [2 a 4%] del presupuesto de ejecución material del proyecto. ( P.E.M.) (Hay lugares que llegan al 5%)
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (I.T.P.): 6 ó 7% sobre el valor de venta escriturado de la parcela. (depende de cada Comunidad)
Construcción: [800 a1.200 €/m2.] [Año 2.008]
Estudio topográfico si fuera necesario: [300 a 450 €]
Estudio geotécnico: [500 a 900 €]
Coordinación de Seguridad y Salud: [600 a 1.000 €]
Proyecto y Dirección arquitecto: [8.000 a 15.000 €]
Dirección aparejador: [2.000 a 4.000 €]
Iva construcción: 7% si  es obra nueva ó rehabilitación. Reformas, ampliaciones... al 16% (Ver nota **) .
Iva de Proyecto, Direcciones de obra, estudio topográfico y geotécnico: 16%
Notaría (adquisición de parcela a particular) [600  €.]
Hacienda I.T.P. 7% Costo parcela
Registro de la Propiedad (adquisición parcela) [600  €.]
Notaria (obra nueva) [600  €.]
Hacienda 1% (Obra Nueva)
Registro (obra nueva) [600  €.]

Si se realiza hipoteca:
Notaria (hipoteca) [700  €.]
Hacienda 1% s/ costo garantía
Registro (obra nueva) [800  €.]
Si se actúa de contratista,  el iva de los materiales comprados directamente a almacén será 16% y las contratas al 7%,
siempre que la factura sea emitida por una empresa con licencia fiscal de construcción (las empresas suministradoras de materiales no suelen tener licencia fiscal de construcción, sino de suministro)

Nota ** Las obras de construcción de piscinas, frontones, pistas de tenis y demás instalaciones deportivas tienen un tipo impositivo del 16%, aunque sean complementarias de de edificios de viviendas.
Art. 91 de LEY 37/1992, DE 28 DE DICIEMBRE DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

La mayoría de estos gastos son en un momento y en una zona concreta. Son únicamente orientativos y para superficies entre los 200 y 300 m2.. No pretenden poner límites ni por arriba ni por abajo. Salvo los impuestos que si son fijos, el resto son libres por ley. Por un lado cada cual es libre en un momento dado de valorar  lo que considere oportuno el trabajo que realiza y por el otro, cada cual también es libre de aceptar ó no un presupuesto. Es la libre competencia. Que en ocasiones tiene poco de libre, poco de competente y mucho de cruel.

                              Proyecto de casa para J.R.E.A. en Becerril de la Sierra. Año 2.001

Algunos precios de la construcción en distintas fechas para obra nueva de viviendas unifamiliares aisladas en zona  Centro

Errores que en ocasiones se dan en el conjunto de una obra.

En Estudio geotécnico
-No entender el terreno
-Traspasar la responsabilidad a otro técnico de su trabajo

En proyecto:
-Falta de entendimiento del terreno. No consideración de la pendiente real del terreno. Falta de estudio topográfico.
-Elevar la casa demasiado con respecto al terreno.
-Alzados sin considerar terreno natural
-Rampas con excesiva pendiente
-Falta de definición de los planos y detalles constructivos
-Incoherencias en la documentación. Entre planos, medición y memoria o entre distintos planos.
-Unidades de obra por partida alzada


En dirección de obra:
- No ir a obra
- No llevar planos a obra
- No llevar metro a obra
- No comprobar existencia de huecos para ventanas ni sus replanteos.
- No anotar ordenes en el Libro de Ordenes
- Fiarse del constructor. Que no es desconfianza de su buena fe, si no de que el también se puede equivocar.


En el constructor:
- Falta de estudio del proyecto.
- Mirar solo la plantas y no los alzados
- No tener la obra en la cabeza
- Falta de una formación básica en construcción


En la propiedad:
- No pedir asesoramiento profesional para elegir la parcela
- Cambiar de opinión durante la obra ó tras decisiones de proyecto aceptadas
- No dar/darse tiempo para madurar el proyecto
- Convertir una casa en el campo en un piso con terraza
- No elegir los materiales, colores, y elementos de acabado a tiempo
- Utilizar demasiados materiales y/o colores

Visita a la parcela, medición si no hay plano topográfico ó no es fiable
Supervisión del Estudio geotécnico (Ensayos SPT ó DPSH)
Presentación del constructor, aparejador, propiedad y arquitecto
Replanteo general (puede haber otro posterior si lleva sótano)
Replanteo de zanjas
Puesta a tierra

Reconocimiento de fondo de cimentación para decidir si se usa como firme
Cada vez que se hormigone
        Armaduras de cimentación
        Forjado sanitario
        Forjado primero
        Forjado segundo
        Forjado de cubierta
Comprobación de huecos en cerramientos exteriores
Replanteo de tabiquerías planta baja
Replanteo de tabiquerías planta bajo cubierta
Antes de tapar instalaciones
Acabados
Fin de obra
Un criterio racional pero difícil de valoración de proyectos:  por cantidad y tipo de  condiciones. Dificultad de saber a priori. Imaginemos un caso. Quiero un coche barato. tengo uno de 3000 €. Pero que sea a partir del año 1995. Tengo uno de 6000 €. Pero que tenga 200 CV. Tengo uno de 12.000 €. Pero que lleve 8 airbags. Tengo uno de 24.000, pero no es del 95. Es de 2004.
Una fórmula de interés: el arquitecto con autoridad en el exterior y la propiedad en el exterior
El exterior.  Las proporciones.
Visitas circunstanciales según cada obra
 Cuestionario

 ..continuará..
 
 

# Otros temas a tratar:
Orientaciones. bioclima. El Este. Simbología y realidad
Sobre el acercamiento a la casa.
La cubierta en una casa es la fachada primordial.
La elección de los materiales para la estructura. El caso de una estructura metálica muy cara.
La escala. Presunción, ostentación o humildad. BBV. Mirar por encima del hombro. Un salón mas grande que...
El nivel de  entrada, el nivel  de la casa. Lo alto y lo bajo. Dominación. Las escaleras. El poder.
La tactilidad y la proximidad.
No somos creadores. Nadie en su sano juicio dice: hoy voy  a tener un hijo.
Al precio que se está poniendo el suelo, tener una parcela de 1000 m2. va a ser -es- un lujo exclusivo para muy pocos.
La balaustrada

El trio. Propiedad, constructor y arquitecto. Posibles fusiones. Perjuicios de las "fusiones".

Problemas con algún vecino y el ayuntamiento. El caso de una ventana saliente que no respetaba el  retranqueo. El caso de una puerta que no cumplía con los 60 cm. mínimos que marca el Código Civil.
Seguro de responsabilidad civil  del promotor
Suele existir el criterio de que una buena parcela tiene el acceso por el norte, su punto mas bajo al sur, y las vistas al sur. Esto es debido porque resulta sencillo ....
Algunos pecados capitales al hacerse una casa
Deshaciendo algunos tópicos:
 -la buena arquitectura es una cuestión de dinero. Falso
- Al final si eres bueno le convencerás que tus ideas son mejores. Falso

Errores en los proyectos. Coherencia en la documentación. Coordinación entre los intervinientes. Las mediciones. La elección del tipo y material estructural. El sobredimensionado estructural. Dejar hacer. Una rampa con excesiva pendiente. 

Protocolo de revisión de fin de obra.

Filtraciones de aire
Tiro de las chimeneas
Separación y aislamiento adecuado del conducto de chimenea con respecto a la cubierta de madera
Cejas y cuchillos en los suelos y alicatados
Planeidad de yesos
Pendiente de peldaños interiores y exteriores
Altura homogénea de tabicas

Juntas de dilatación en soleras (16 a 25 m2)
Ajuste de carpintería, cierres, persianas. Remates en recibidos.
Anclaje de barandillas
Existencia de protecciones ante caídas por desniveles. Huecos entre barrotes. Alturas suficientes de petos y barandillas
Estanqueidad de saneamiento y de las impermeabilizaciones. Ventilación de espacios en forjados sanitarios.
Capacidad antideslizante de los suelos
Correcto funcionamiento de interruptores, enchufes, tomas de teléfono...
Existencia de tejas de ventilación en número y colocación

Una escalera suficientemente ancha para que quepan los muebles
Vivir en casa sana
Las revistas de decoración
Feng shui. Corrientes de energía
El polvo y lo viejo

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Apuntes a bola pluma. Algunos testimonios.

"Las medidas de las ventanas las había tomado mal y se veía demasiada carpintería y poco cristal." El presupuesto de ventanas era de casi 4 millones de pesetas. Seguramente acabaré renegociando el presupuesto". A.F.R. (VIII-2006)

"Mi hermana vivía en una urbanización privada muy horizontal. En verano era una locura. Los niños entraban y salían de las casas y no podías controlarlos. Tan pronto te encontrabas 7 niños que te invadían la casa como los perdías de vista durante 2 horas sin saber donde estaban. Era un descontrol sobre los niños enorme. En la que nosotros vivimos ahora tiene mucha pendiente y eso dificulta el salir y entrar. Vivir en una zona llana te anima mas a dar un paseo por sus calles" F.H.L. (VIII-2006)

"Una parcela que costaba 18 en el año 2000 se ha vendido por 53 en el año 2004. Una parcela de una urbanización en la Sierra de Madrid que en 1989 costaba 3 millones de pesetas hoy (2006) se vende por 65." (VIII-2006)

"Conozco una empresa de rehabilitación que se dedica a ir a las comunidades, y "unta" a los administradores para que les adjudiquen la obra. Tienen un entramado de sociedades, cerca de 30. Los verdaderos dueños no aparecen en ellas. Figuran testaferros, alguno de ellos cerca de los 65 años. Entre ellas se realizan facturas falsas. Cuando les interesa dan de baja una sociedad determinada y así dificultan el rastro a hacienda. Apenas pagan "un duro" a hacienda...Si se les complica la cosa pagan una multa irrisoria y a seguir...  R.J.E. (VIII-2006)

"Una vez con el proyecto realizado, pediría al menos 3 presupuestos. Comprobaría la "reputación financiera" de la empresa constructora. Tendría mucho cuidado. He visto pasar por aquí familias muy tocadas por dar con mala gente". D.A.R. Director de agencia bancaria. ( X.2006)

"En electricidad no escatimaría. Pondría enchufes por todos los lados, por el suelo para luego tener corriente para una mesa de despacho por ejemplo. En las paredes exteriores para iluminar la casa bien por fuera. En las paredes interiores para apliques. En los techos de los porches... porque luego, una vez terminada la casa, si quieres poner mas puntos, es mucho mas complicado y costoso, tienes que hacer rozas, destrozar el suelo, pintar y volver a tener la casa patas arriba.  (C.P.J. XII. 2006)

DyM. Nos dimos cuenta de la importancia de disponer en la reforma de unos buenos y precisos planos (además de su presupuesto y medición correspondiente). El murete de separación de la ducha lo habían hecho demasiado largo, 90 cm. de forma que el paso al cuarto de baño resultaba algo reducido. Diría que se lo había dibujado en el suelo, pero había quedado sepultado bajo las plaquetas. En relación a la calefacción del baño, les habíamos dicho al principio de la obra, al menos eso creíamos, que los radiadores de ese baño iban a ser toalleros-radiadores y la conexión que habían dejado era para radiador. Por desgracia, la instalación ya estaba hecha y el alicatado puesto, así que tocaba picar medio muro recién hecho ó aguantarse... Si se lo habíamos dicho,  como lo demostrábamos? ¿Quien asumiría el costo de la rectificación?  Me acordé del libro "Quién nos mandaría meternos en obras" de Goma Espuma. De nuevo vi que una de las funciones de los planos, además de ayudar a pensar en ellos y sobre ellos, es la  de servir de contrato, un plano es como la palabra dibujada.. es la constancia gráfica y material de un acuerdo. Por esto cada parte debe quedarse con una copia, mejor si va firmada por todas las partes. El plano defiende a ambas, constructor y propietario.  Pero la elaboración de unos buenos planos requiere de un tiempo, de un costo y de un trabajo que muchas veces en una reforma no estamos dispuestos  a conceder, aunque luego suframos mucho tiempo las consecuencias de ello. (2.007)

N.D.S. es constructor. Tiene mas de 40 años. Se dedica a hacer viviendas unifamiliares. Le pregunto como se haría el una casa. Me dice que anda mal de dinero, que rectangular, con la cubierta a 4 aguas. Le pregunto porque. Me dice que para ahorrarse los aleros. El último forjado lo haría de hormigón horizontal y sobre este, los tabiques palomeros. Pilares interiores metálicos. Pondría canecillos de hormigón. Me importa mucho el interior. Ha de ser interesante. No me gustaría que se quedara en una simple división de cuartos. Quiero espacios interesantes, como las casas americanas que le entra el sol por adelante y le sale por el "culo". Me interesan las divergencias, que tenga líneas divergentes ó convergentes y que de esa mezcla salgan espacios de interés. Una casa bonita la disfrutan mas los demás, el interior lo disfrutas tú. (XII. 2006)

A.B.C. es promotor constructor. Llega alguien que le pregunta si necesita un par de oficiales. No de momento no. No quiere meterse mas. Esta cansado de tener 5 ó 6 obras abiertas. Luego estás todo el día de aquí para allá, de obra en obra. Cada empleado mas es un problema mas. Dicen que son oficiales de primera y algunos en realidad son peones avanzados. Tal vez no sepamos delegar, agrega. Encontrar encargados que valgan es muy difícil. Si valen se ponen por su cuenta. La edad para hacer esto es hasta los 40 años. Luego quieres "llanear". (I.2007)

Con madera sobre suelo radiante hay que dejar secar bien el plastón antes de poner la madera, al menos 20 días con la calefacción puesta. Ahora estamos pegando tarima de roble directamente sobre el plastón y así se evita la cámara de aire que se crea al ponerla sobre rástreles. ...La separación aconsejable para la madera en exteriores es de 5 mm. y 3 mm. si es exterior pero bajo un porche..M.R. (I.2007)

Otra de las visitas que tuvimos que hacer para la reforma del piso fue para situar los halógenos en los falsos techos. 5 en la cocina, 8 en el salón, 4 en vestíbulo, 6 en dormitorios, 2 en baños. Otro viaje. Nos llevó una tarde decidir su posición. Ejes de ventanas, ejes de puertas, aperturas de armarios, regularización de la geometría, evitar sombras.. fueron alguno de los criterios que sirvieron para trazarlos. Aprovechamos para dar el visto bueno a las puertas de paso y los armarios que iban lacados. Los repasamos, y estaban correctos. Los tapajuntas ponían de manifiesto que los yesos no estaban lo plano que deberían pero tampoco era para rechazarlo. Una puerta la habían puesto abriendo hacia dentro y era hacia afuera. Cosas que pasan. Había trabajado durante 3 días.  Desde luego quien emprenda una reforma debe tener presente que va a tener que ir muchas veces al piso y que si tiene un horario en su trabajo puede resultar complicado compatibilizarlo con el control conveniente de las obras.  E.yA. 2007

M.J. La reforma está yendo muy bien. Han presupuestado rápido. Una semana. Han comenzado pronto, en otra. Hubo que pedir permiso para los contenedores en la Junta de Distrito. Unos 3.5 euros/día. El traslado de todo lo que había fue duro. Nos pidieron 6000 euros para material. Se los dimos. Ya están picando suelos de baños y cocina y han tirado los tabiques que les dijimos. Da pena tener que volver a partir el espacio con lo amplio que se ve ahora. Nos pidió un plano de carpintería. Ahora nos ha pedido otro de electricidad. También nos ha preguntado la altura de los baños, encimeras de cocina y lavabos. Llevamos una semana. Da gusto ver progresar rápido las cosas. El portero dice que ya tenían que estar haciendo las instalaciones de fontanería por otro lado, pero estamos muy contentos de como va. Tal vez esté algo picado porque le dimos la obra a estos muchachos. Mucho polvo, te pones perdido cuando vas, pero es fantástico. Queríamos una cocina-armario y les he dado este dibujo. Dentro de poco, un mes y medio ó dos, tendremos el piso acabado. (2.2007)

El constructor me dijo que la cisterna había venido rota.  Cuando llamé a la empresa que me lo había suministrado me dijeron que ya habían pasado varios días y que se da por hecho que que al recibir el material hay que inspeccionarlo. Mas tarde pensé que con la prisa que llevan los repartidores, como para tenerlos esperando mientras que abres todas las cajas y vas comprobando aparato tras aparato que no viene roto ni desconchado, ni le faltan juntas, gomas ni demás  accesorios. Pensaba comprarles casi 12.000 euros en mas materiales para alicatar. Pero con ese tipo de servicio me lo pensé.

H.G. Un obstáculo que encontramos en la reforma fue que la Comunidad no nos dejaba intervenir en la calefacción hasta el mes abril, a primeros.  Hablamos con el portero de otro inmueble y nos dijo que ahí también ocurría lo mismo. Después de ir a 3 ó 4 sitios encontramos los azulejos y el suelo que nos  gustaba, sin brillos, y menos mal que nos dieron una semana de entrega porque lo tenían en stock, sino, hubiéramos tenido problemas. Lo cierto es que a los trabajadores se les complicó algo la cosa porque ellos querían ir a toda mecha, pero el portero les dijo que al menos no podían hacer ruido hasta las 8 de la mañana y de 2 a 3.30. Los fines de semana también les pusieron problemas para retirar escombros, pues se manchaba el portal y la puerta se quedaba abierta, cosa que a los vecinos no les gustaba. (2007)

M.P.H. La reforma se nos atrasó bastante por el tiempo que lleva elegir los materiales, pedir distintos presupuestos y buscar plazos de comienzo ajustados. Aunque la obra la llevaba un contratista, tuvimos que buscar nosotros los suelos y los alicatados. Fuimos a 3 ó 4 sitios. O eran muy caros, o tardaban mucho en suministrarlos, o eran de tamaño pequeño, o brillaban... hasta que dimos con el definitivo. Luego vino la elección de los sanitarios y la gritería. Otros 2 ó 3 sitios y con mucha diferencia de precios de uno a otro. Luego las puertas de paso, las  de armarios (frentes) y el vestido ó forrado de ellos y los herrajes de colgar y de abrir. Aquí la medición fue muy importante. Vinieron exclusivamente a medirlos. Nos cobraron pero la medición nos sirvió para pedir mas presupuestos. También estuvimos en varios sitios. Los días pasaban volando. Buscar hueco para que pudiéramos ir mi mujer, los constructores y yo iba retrasando la elección. También había mucha diferencia de precio entre unos y otros. Y lo mas preocupante eran los plazos de comienzo que nos daban, 1 mes, 2 meses.... Estas elecciones habría que haberlas hecho al principio, al contratar la obra. No a golpe de: "oiga, que necesitamos las puertas para seguir..."   También hubo que elegir los mecanismos eléctricos. Por último la obra gruesa terminaba con la elección de los muebles de cocina,  a lo cual se dedicó mi mujer sobretodo.

No quiero materiales que brillen. En la naturaleza apenas hay brillos. Los brillos distraen. Los brillos deslumbran. Para cazar marranos se usan linternas que los seducen, los paralizan y zas, los matan. En mi casa no quiero cazar ni ser cazado. Que brillen solo los ojos. Las mujeres los usan para atraer la atención, pero no quiero estar en casa recibiendo los mil y un reflejos de un impertinente gres. Los materiales se tienen que quedar en un segundo plano, de fondo, sin llamar la atención. Sin mirarlos mas que cuando quieres. Además el brillo confunde. Sirve para disfrazar a los materiales. Según la posición del material y la luz, los ves con brillo ó sin el, hasta el punto de perder su color, desaparecer y convertirse en espejo. Ahí, No quiero ese juego de reflexiones e irrealidades.  M.M.P.

Elecciones de la reforma:

Carpintería de ventanas
Suelos
Alicatados
Grifería y aparatos sanitarios, mamparas
Puertas de paso, frentes de armarios, vestido interior
Mecanismos eléctricos
Muebles de cocina y mobiliario

M.M.P. Una razón mas que existen para hacer un proyecto técnico es que los materiales a emplear quedan o deben quedar perfectamente especificados. "Mecanismo eléctrico Eunea Cuatro color blanco". Esto evita disgustos, errores y malos entendidos  entre lo que se quiere utilizar y lo que el constructor recibe. Como digo en alguna otra parte, el proyecto defiende a las partes. Nadie puede decir que entendió otra cosa. Las palabras se las puede llevar el viento. Pero un proyecto visado del cual se queda una copia el Colegio Oficial correspondiente no.

M.J. Quiero una casa con un estar acristalado, con porche, desde que se vea la piscina y un bonito jardín. Los dormitorios en la planta baja. Arriba un espacio diáfano, tal vez sin acabar si nos quedamos un poco justos. Y un semisótano ó sótano para garaje. También un estudio de pintura. No queremos una casa demasiado rústica aunque nos  gustan, pero la zona, es algo mas moderna y tal vez no encaje.

J.R. Es carpintero de cubiertas. Se cayó de una hace tiempo desde 10 m. de altura. Estuvo 6 meses en cama. Estaba sobre un tablero hidrófugo. Pisó un cable redondo de la sierra eléctrica, le hizo resbalar, la cubierta no tenía elementos de seguridad, algún listón al que agarrase, nada, y fue resbalando hasta caer. Cayó de costado. Le gusta la madera laminada. No deforma nada. El abeto deforma mucho, dice. El pino silvestre le gusta también, pero con escuadrias de 20x20 ó mas se deforma y se puede abrir mucho. Dice que hoy día la madera que se usa aquí en España viene mucho de fuera, de Suecia, Noruega... pero aunque dicen que tiene un 12% de humedad, tiene mucho mas. Rara vez se orea mas de un mes. Con 6 meses de oreo la madera se hace mucho mas estable dimensionalmente.

M.R. Se dedica a la madera. Está poniendo mucho roble de 22 mm. sobre suelo radiante. Lo que es capital dice es que la solera esté seca. para ello recomienda encarecidamente que este 1 mes la calefacción puesta antes de colocar el roble. Así el contenido de agua es cero. El roble va pegado a la solera con pegamento bicomponente. Sin embargo si es frío radiante no recomienda el espesor de 22 mm. por que el frío tiende a ir para abajo y entonces se retiene mucho. La madera, para el calor, retarda el paso pero al final permite el paso. Para maderas de cubierta recomienda orearlas 5 ó 6 meses. Es la mejor forma de curarlas. Lo que pasa -dice- es que ahora ya prácticamente nadie orea mas de un mes la madera.

M.R. También está haciendo mucho suelo exterior de madera. Ha patentado unas pletinas metálicas protegidas  ante la intemperie al modo del que llevan los coches que permiten fijar las piezas de madera a los rastreles de forma sólida y a la vez quitar uno de ellos sin tener que quitar mas. La distancia que recomienda entre tabla y tabla es de 5 mm. mínimo para dejarle movimiento, pues como confiesa, tuvo que cambiar un varios suelos porque al llover, la madera hinchó y se deformó. 

M.M.P. Es lamentable que se acuda en la mayoría de las ocasiones al arquitecto una vez se ha comprado la parcela. Luego surgen a veces sorpresas desagradables como que la normativa de la parcela no permite hacer la el tamaño de construcción que queríamos, la interrelaciones entre las vistas, la orientación cardinal, el acceso y la idea de casa   no son compatibles ó se dan de bofetadas, la pendiente de la cubierta permitida es menor que la que imaginábamos.. ó el terreno en que nos dijeron que salían 5 parcelas solo salen 4 ...

Frontispicio F. se queja porque el constructor ha comenzado a construir los muros de planta baja sin avisarle. Frontispicio le dijo que antes de empezar, los replanteara y que le avisara para comprobar las medidas y comentarle algunas cuestiones. Una de ellas era la chimenea. Al final ha habido que demoler parte de uno de los muros. Las hiladas que estaban recién hechas, con mortero aún blando se han quitado en el momento. El resto del muro, de unos 3.60x1.20 m. lo rompió con un martillo eléctrico. "...no lo dejo en obra..." -se lo llevan, añade. Cuesta unos 600 euros. Han tardado poco. Al día siguiente les han llevado el ladrillo refractario y el mortero refractario. En un día ha hecho el y un ayudante un muro de 4 m2. aproximadamente.

G.M. Estima que una cubierta de madera de unos 400 m2. puede llevarse algo mas de 1 mes de mano de obra con 2 oficiales y un ayudante. El mejor tiempo es la primavera; ni frío ni calor, dice.

L.G. quería colocar el cargadero de madera aserrada. Se los habían llevado a obra el día anterior. Son cargaderos de 25x25 cm. y unos 2 metros de largo. El muro está preparado para recibirlos. Se lo echan a los hombros entre dos. Les cuesta levantarlos. ( Debe pesar 0.25x0.25x2x600= 75 kg.) Han preparado un andamio cerca del hueco de la ventana para ayudarle a izarlo. Le ha clavado 4 puntas de unos 10 cm. a cada lado para sujetarlo al muro con cemento.

T.G. ha realizado su aislamiento con 10 cm. de poliuretano proyectado.

Hablo con F.M.F.  de las casas de madera. De lo acogedoras que son. Hablamos de poner algunas paredes en pladur (obra seca) para que no se haga cargante, que la casa tenga "cámaras de descompresión". Hay personas que se sienten muy a gusto rodeadas de madera. Acompaña. Pero en ocasiones, y según personas y circunstancias, puede llega a agobiar, a hacerse pesada y cargante. De ahí la conveniencia de tener también paños claros de yeso donde "descargar" la vista. Propongo no hacer casas altas. Planta baja mas bajo cubierta, y que incluso el bajo cubierta arranque antes de llegar al forjado de techo de planta baja. También  que la casa tenga algún espacio mas alto de los 2.50-2.60 m. normales y que sirva de pulmón de la casa. Esto unido a lo anterior hace que este espacio en doble altura sea alto, pero no excesivamente alto. La cumbrera principal podía  estar entre 5.50 y 6 m. Un proyecto de interés pienso que seria hacer casas de madera pequeñas, diseminadas por el terreno, a ras de suelo, sin vallas, setos ni límites, sin calles asfaltadas, con caminos sinuosos hechos por el pasar de la gente, al modo en que se ven en los valles asturianos, de Galicia, Suiza ó como las tiendas de pieles de los indios. Un lugar donde la gente de las ciudades pueda ir y reunirse con su familia y amigos al aire libre e un entorno natural y con el refugio próximo y amparador de una casa de troncos de madera. Para evitar el feo efecto de muchas casas iguales mil veces repetidas, las casas serian de los mismos materiales, -madera, cristal, piedra, pizarra-, pero con pequeñas diferencias de forma que crearan una cierta diversidad dentro de una unidad de conjunto. El color, el tono de los materiales tratarían de armonizar con la  zona, colores terrosos, marrones, ocres que integren las casas en el paisaje y que den sentido a una  arquitectura ecológica que se relaciona adecuadamente con el medio.   Podían ser de alquiler, favoreciendo la rotación y el turismo rural ó en propiedad, aunque tal vez este camino hiciera mas difícil la idea de mantener un conjunto de casitas asentadas en un terreno sin limites visibles de propiedad. ¿Pero es esto viable en la España de hoy? Abril de 2007

J.A.R. me dice que tiene problemas con un vecino que tiene un negocio de discobar porque lo mantiene abierto hasta mas allá del horario permitido, y con un ruido enorme. El ha estado varios años con tapones pero su mujer, con un  pequeño, no podía ponérselos porque no podría oír al bebe.  Dice que ha llegado a las manos con el dueño del negocio, y que incluso se comenta que otra vecina a enloquecido después de años de soportar el ruido hasta no dejarla dormir. Su ayuntamiento, a pesar de las denuncias no hace nada eficaz. Dice que venderá la  casa. (3.2007)

 Hablo con V.P. y su mujer. Son un matrimonio con los hijos ya independizados. Viven en una casa grande, de 3 plantas. Sus hijos se acaban de ir tras estar unos días y ella dice que está "tristona". Me dice que en donde viven en invierno hay mucho aire, que sobre todo viene del oeste. Su casa está a la salida de un estrechamiento de un valle. Además el viento provoca ruidos. "...Estuve varios semanas sin saber de donde salía tanto ruido". Al final descubrí que era en una rendija de la puerta de entrada que miraba al oeste y se formaba como una flauta. Fue tapar ese hueco y dejar de oírse el silbido.  Las ventanas fijas para lo del aire son fenomenales, aunque las tengas que limpiar por fuera. Las correderas, y eso que son de PVC y de buenas secciones son malas. Hablamos mas de las casas. Me cuentan que estuvieron en una que estaba mejor pensada. La cocina tenia salida directa al exterior, al jardín y al porche. El me dice que cuando vivía en un adosado soñaba con tener mucho terreno. Luego tuvo mucho terreno pero le daba mucho trabajo.  Cuando vio esta donde estaban ahora y que todo el suelo estaba empedrado pensó del dueño...tu si que sabes... La casa debe tener 400 m2. con dos plantas con calefacción. Unos 270 m2. Las calles forman manzanas rectangulares. Las casas del lado oeste protegen a las del este. Dependiendo de la posición y altura relativa de cada casa respecto a las otras, y de la dirección principal del viento, cada casa queda mas o menos protegida por las otras. En invierno gastan 1000 litros de gasoleo en un mes, y si el tiempo está mejor, nos dura 1 mes y medio. Ellos están en el lado oeste. Gastan mas.  El suministrador de  gasoleo le ha comentado que los que viven en el lado este, tardan mas en llamar a pedir combustible  El viento incluso les tumbó un árbol.  Está muy contento de que estén automatizadas la puerta del garaje y de la salida...eso es lo mejor...llegar a casa en coche a cubierto y estar dentro directamente es estupendo. La casa perfecta no existe. Al vivirlas vas viendo cosas que mejorar. No le gusta nada la arizónica. El alibustre mejor, pero en invierno se pone feo, dice.  (4.2007)

La belleza del arte es muy difícil de medir. No puede ser semejante a una carrera de caballos ni de avestruces...Enrique Morente, cantaor

C.N. Los constructores no me hacían caso y mi marido lo único que quería era terminar la obra cuanto antes y no me apoyaba. Ya lo cambiaremos mas adelante decía. Han pasado muchos años y nada. Intenté que el constructor me hiciera la cocina de obra, pero fue imposible. Parecía que les había pedido hacer el Escorial. ¿Pero tan difícil es que me hagan unos muretes aquí?. ! Señora, que eso no es lo suyo ¡. A todas horas usaban esa expresión.. eso es lo suyo.. eso no es lo suyo...  Quise que la casa no tuviera muros por dentro, muros de carga me refiero, y que algún día pudiera tirar todos los tabiques y reformarla entera a mi gusto. Mi marido no me deja cambiar las cosas de sitio. Ya me gustaría moverlas cosas, redecorar, cambiar las figurillas ó los muebles de sitio, pero no. Las ventanas me chorrean. Son de madera. Cuando llueve el agua pega contra ellas, resbala y se mete. (5.2007)

N.C. No hay forma de encontrar nada en esta casa. El chocolate hace unos días estaba allí. Ahora ves, está aquí. (5.2007)

M.M.M. Quedamos para replantear la obra. La Propiedad, el aparejador, el constructor y yo. El constructor ha llevado dos operarios. Llevan macetas, varillas de diámetro 10 de unos 50 cm., hilo de pescar, cintas metálicas para medir de unos 30 m. tal vez 50. No han llevado goma de nivel ni láser. El terreno es ligeramente inclinado. La casa intentamos que vaya a ras de suelo. Existen rocas y restos de una cimentación de hormigón existente. También matorrales y desechos vegetales que nos impiden en parte replantar con comodidad. Empezamos a situarla con arreglo al plano de emplazamiento, como replanteo provisional para ver que repercusiones tiene...rellenos laterales de tierra, picado de salientes de piedra...presencia de la construcción. La casa tiene un gran porche perimetral e interesa ver su relación con el terreno,  por lo que replanteamos este también. Tiene el porche una superficie de mas de 350 m2. Si subimos la casa de nivel, el relleno lateral será mayor, libraremos los picos de roca y suavizaremos la pendiente de la rampa de acceso al garaje en p. baja. En contra la  casa, se irá "encumbrando" con respecto al terreno. Si la bajamos, el relleno perimetral de tierras será menor, habrá que picar piedra dura, no sabemos cuanto de dura y cuanta cantidad. Dependiendo de todo ello la excavadora deberá llevar mas o menos relleno a una ú otra zona. Las mediciones del proyecto queda claro que son orientativas y que no se puede pretender lo contrario, o se pierde una libertad inestimable a la hora de la verdad. En mayor grado en las relativas al arranque de la obra y adaptación al terreno, movimiento de tierras, cimentación y saneamiento. Hemos quedado para el próximo día con una retroexcavadora y tantear la dureza del terreno a la vez que decidimos el nivel y la posición de la casa. (4.2007)

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Cajón

Si queremos que la casa se haga cercana, allí donde podamos pasar cerca de ella, su punto mas alto no debería  estar a mas de 3 ó 4 metros, aunque en realidad tenga mas altura en un plano posterior y visible solo desde lejos, por  ello seria conveniente rodearla de porches, tejadillos, pérgolas.... que nos la acerque y que impida que se nos presente de pronto una avasallante muro con  9 ó 10 metros de altura . 08/08/06

La construcción se puede simplificar si el proyecto constructivo reduce la amplitud de los distintos oficios intervinientes y los detalles y procesos constructivos no obligan a intervenciones puntuales y pequeñas que complican la coordinación y que desprecian los similares con el consiguiente retraso de la obra. 06.0.906 mmp

"El proyecto lo tuve que convertir a muros de carga de fábrica de ladrillo sin pilares metálicos. De esta forma los albañiles pudieron dejar la obra lista para que pudieran venir los estructuristas para hacer los forjados directamente sin necesidad del cerrajero." A. O. M. (2003)

Criterio de diseño: el caso de una cumbrera que se quería mover. hombre ó mujer, a dos aguas simétrica ó asimétrica total. Cerca de la asimetría total ó cerca de la simetría, pero en puntos que no se sabe si es ó no, no, porque produce inquietud, a no ser que por alguna razón se quiera producirla. Ni es chicha ni es limonada.

Hay constructores promotores que no quieren al arquitecto en la obra.

...Cuando había sótanos en el edificio además de adoptar como sistema constructivo de la cimentación un cajón de hormigón enterrado en el terreno, con una losa invertida como solera de cimentación a modo de un gran vaso estanco, también se hacían unos tabiques tambor en todo su perímetro que recogían el agua, que indefectiblemente acaba filtrándose, hacia uno pozos de bombeo. En estas situaciones es una utopía intentar parar las vías de agua, lo único que se puede hacer es conducirlas hacia un sitio preparado y allí evacuar el volumen mediante bombas de achique.

Lo importante para minimizar el riesgo de inundación es situar en cada pozo de bombeo un sistema doble de bombas, cada uno de ellos con capacidad suficiente para achicar el agua que se filtraba, se disponía un sistema eléctrico que alternaba su uso para que ninguno de ellos tuviera un desgaste superior y existía una alarma que avisaba en caso de fallo de uno de ellos haciendo trabajar al otro en su lugar. Así mismo es lógico disponer de un grupo electrógeno autónomo y automático para la alimentación de las bombas en caso de fallo del suministro eléctrico...  fuente desconocida

Que puede llegar a suponer en costo una estructura mal calculada?

"La especulación bursátil siempre será más "ética" que la inmobiliaria, nadie necesita acciones para vivir, sin embargo todos necesitamos un techo, es triste que para adquirirlo tengamos que pagar más de beneficio especulativo que de coste del producto." (Leído por ahí en internet. Lo firmaba "Maria Jose")

Nada está bien, hasta que todo está bien. Encajar.

Cuando dos piensan siempre lo mismo, en realidad solo piensa uno...?¿

"Me senté muy callada en mi camerino mientras me maquillaban, reprimiéndome las ganas de llorar. Pero durante la hora que tardaron en prepararme, mi yo valiente ocultó esos sentimientos tras un alto muro que (en muchos años venideros) me protegería del sufrimiento que conlleva ser el pararrayos de las hostilidades de ciertas personas... Me había metido en política convencida de que había que detener las matanzas de Vietnam y de que usar mi fama para ayudar a personas que vivían oprimidas, en constante peligro y en inferioridad de condiciones, era lo correcto.  Por eso cuando salía de mi camerino dispuesta a rodar lo que tocara ese día, iba diciendo  << que os den por saco, tíos, seáis quienes seáis.>> Jane Fonda. Memorias. Ediciones Temas de hoy.  ISBN-84-8460-486-1. Pag. 264

 El cerramiento a la calle
La forma de entrar
Carpintería oscilobatiente al Norte y corredera al sur
Atención chimeneas con las cubiertas de madera
 Pagar por la obra realmente ejecutada es lo mas justo. El precio cerrado.
Un perro puede ser el mejor antirrobo.
Tiempo de proyecto. El asentamiento de las ideas. El caso de un matrimonio que cambió de idea al pensar que la ampliación ideada no tenia sentido para ellos.
El Libro del Edificio
El feo efecto de "perfecta dentadura postiza". Las alfombras persas con defecto a propósito.
Hace 50 años no hacia falta arquitecto para hacerse una casa, ni médico para dar a luz.
La coordinación de la documentación en el proyecto, delineantes, estructuristas, ingenieros...
Herramientas actuales en el trabajo de un arquitecto

Un artículo de interés. La responsabilidad de la administración. El art. 192 de la CAM.

Artículo 192. Visitas y actas de inspección
1. Concedida licencia urbanística, las obras que se realicen a su amparo o iniciadas
éstas, deberán ser visitadas a efectos de su inspección al menos dos veces: una con
motivo del inicio o acta de replanteo de las obras y otra con ocasión de la terminación
de éstas. Cuando de las actuaciones de inspección se desprendan indicios de la
comisión de una posible infracción urbanística o, incluso, de un posible ilícito penal,
deberá efectuarse propuesta de adopción de cuantas medidas se consideren
pertinentes, con remisión, en su caso, de copia del acta levantada al Ministerio Fiscal
y, como mínimo, la incoación del procedimiento sancionador.
2. De cada visita de inspección se levantará acta, en la que deberá dejarse constancia
suficiente de los datos identificativos de todas las personas intervinientes y de la
calidad en la que respectivamente lo hagan y de los hechos, circunstancias, datos y
resultados de la actuación que se practique. El acta tendrá la consideración de documento
público administrativo.

5. Asimismo, la inspección urbanística llevará a cabo todas aquellas visitas que fueran
precisas para velar e informar sobre la correcta aplicación de las normas y el
planeamiento urbanístico.
 

 

FAQ

1.- ¿Cómo sabemos lo que nos van a costar los materiales en relación a lo que cuesta la mano de obra ?

Depende del tipo de obra, del tipo de constructor , del momento del mercado (en momentos de mucha actividad la demandada mano de obra dominará)

Para precisar el costo de los materiales hay que hacer una la valoración exhaustiva a base de consultas con fabricantes, suministradores y transportistas, trabajo que normalmente hace el constructor. Tradicionalmente para los materiales, de forma aproximada, se maneja una banda que está entre el 25 y 50% del presupuesto total. Un constructor que había llevado la contabilidad con precisión de sus obras me dijo como información "oro en paño" que la relación era 75 a 25  (mano de obra a materiales).

Las bases de precios de construcción ofrecen precios descompuestos donde se expresan desglosados los costes y proporciones de materiales, mano de obra cualificación, medios indirectos, trasporte, etc...aunque los rendimientos puede que sean cuestionables. Por otra parte cada unidad de obra tiene una proporción distinta entre mano de obra y materiales. Según una de estas, en el yeso por ejemplo es de 80 a 20 (mano de obra a materiales), en un forjado de viguetas de hormigón de 50 a 50. (Al revisar un estudio que realice sobre forjados la proporción era de 35 a 65) En un forjado  de madera para cubierta compuesto por vigas principales de madera, viguetas, entablado de madera, la relación es de 70 a 30.

 

2.- ¿Que obligaciones tienen los intervinientes?

Entresacado de la Ley de Ordenación se pueden consultar aquí

 

3.- ¿Que cuesta mas, una casa de una planta de 300 m2. ó una de 3 plantas de 100 m2. cada una ?

La de una planta. Se adjunta hoja  de cálculo con presupuesto comparativo. Pinchar aquí.

4. ¿Que datos de la normativa urbanística se necesitan saber principalmente ?

Los datos urbanísticos necesarios usualmente son:

 

Superficie mínima de parcela

Edificabilidad

Ocupación

Retranqueos a lindes. Fondo, frente y laterales.

Altura a cornisa

Número de plantas sobre rasante

Frente mínimo a calle de parcela

 

 

Hay otros datos que en ocasiones no vienen en la Cédula Urbanística  y si en la normativa  y que es necesario saber porque puede llegar a condicionar el proyecto:

 

Altura a cumbrera

Pendiente máxima de cubierta

Materiales permitidos ó prohibidos

Altura máxima y composición obligatoria del cierre de parcela

Criterio de medición  de superficies construidas de porches, pérgolas y terrazas

Criterio de medición de superficies útiles y construidas de plantas bajo cubierta, planta baja  y semisótano

 

No todos estos datos están siempre regulados por escrito en las Normas Urbanísticas y en ocasiones los técnicos de cada ayuntamiento establecen los suyos.

 

Algunos enlaces de interés

http://foroarchivo.infojardin.com/index.htm

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Bibliografía
 
Precio, tiempo y arquitectura, Ed. Mairea/Celeste de Gonzalo García. (Mediciones, presupuestos y planificación para edificación y obra civil)

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Agradecimientos

 Mi agradecimiento a todos los que de una forma ú otra, la mayoría sin saberlo,  han contribuido a la existencia y contenido de esta página. 

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 * Nota 1 con un tinte pesimista.
Esto no es de momento un escrito acabado, terminado y dado por concluido. Internet permite de forma económica modificar un texto y la idea clásica de libro concluido que en todo caso se reedita con un prólogo distinto pierde su sentido. Internet es entre otras cosas, una imprenta a veces en tiempo real . Esto es un cuaderno de notas público, con la intención posterior de ir haciendo un texto con cuerpo, si es que el paso del tiempo deja en pie algo que merezca la pena que quede escrito.
 

(Para mantener el anonimato de las personas,  las opiniones  han podido ser parcialmente cambiadas)

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